창원지방법원 2025타경20786. 등기 표시는 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 324-11 ‘자연과사람들’ 제2층 제201호이지만, 매각물건명세서상 1동 전체가 일괄매각 대상입니다. 건물은 2층~14층 1·2호 라인이 아파트, 2층~8층 3호 라인이 오피스텔로 구성되어 있으며 감정평가 대상은 제201호 외 32개 호수입니다. 현재 등기명의자는 수탁자인 우리자산신탁주식회사입니다.
권리구조 자체는 기준점이 분명합니다. 2019.06.12. 설정된 사상신용협동조합 근저당권 6,110,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 국·창원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권은 2026.02.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 말소기준의 순위 자체는 2019.06.12.에 고정됩니다. 임차인은 확인되지 않아 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20786 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 324-11 자연과사람들 제2층 제201호 |
| 매각 형태 | 1동 전체 일괄매각 · 제201호 외 32개 호수 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 2층~14층 1,2호 라인 아파트 / 2층~8층 3호 라인 오피스텔 |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 6,323,000,000원 / 2,168,789,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 6,110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 신탁원부 확인은 필수
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제가 현재 확인된 범위에서는 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 2019.06.12. 사상신용협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 국세·지방세 압류 3건 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 2,168,789,000원으로, 3회 유찰을 거쳐 감정가 6,323,000,000원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 확인 가능한 비교 실거래 기준가격은 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 2,168,789,000원 | 2,144,701,110원 | 3,965,298,890원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,518,152,300원 | 1,500,570,777원 | 4,609,429,223원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 1,062,706,609원 | 1,049,679,543원 | 5,060,320,457원 |
단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 사건 역시 정확히 3회 유찰 상태입니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만, 장기간 미분양과 공실 상태, 건물 전체에 필요한 마감·수선 및 설비 점검을 감안하면 낙폭 자체가 곧 가격 메리트는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,168,789,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,087,890원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 6,110,000,000원 | 2,144,701,110원 |
| 근저당 미배당 | - | 3,965,298,890원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권 배당에 투입돼도 3,965,298,890원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 일괄매각. 제201호 하나가 아니라 1동 전체가 매각대상입니다. 2층~14층 1·2호 라인은 아파트, 2층~8층 3호 라인은 오피스텔로 구성되어 있습니다.
- 공실·미분양. 준공 후 장기간 미분양 상태였고, 본건 전체가 공실 상태입니다. 301호에는 기존 공사현장으로 이용된 물품들이 다수 소재합니다.
- 마감·설비. 외부 및 내부 일부의 마감공사·수선이 필요하며 각 호실 및 현관에 인터폰이 설치되지 않았습니다. 오피스텔 203호·303호·403호·503호·603호·703호·803호에는 천정매립형 에어컨이 설치되지 않은 상태입니다.
- 단전·단수·승강기. 2025.08.27. 현황조사 시점으로 단전·단수 상태로 보이며, 엘리베이터는 운행이 중단돼 있고 1층 공동출입문은 수동으로 작동 가능한 상태였습니다.
- 입지. 합포초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 아파트와 일부 근린생활시설이 혼재하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로·용도지역. 북서측으로 왕복 4차선 내외 포장도로에 접하며 일반상업지역·방화지구, 대로3류 접합입니다. 공시지가는 1,237,000원/㎡입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평지붕 지하1층·지상14층 건물입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 대조. 현재 소유자가 수탁자인 우리자산신탁주식회사이므로 신탁 목적·수익자· 관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 신탁원부에서 직접 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 세목·법정기일·금액을 확인해야 합니다.
- 건물 전체 실사. 공실·미분양·마감공사·수선 필요 상태이므로 각 호실 내부와 공용부분을 실제 확인해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 단전·단수와 승강기 운행 중단이 확인된 만큼 난방·위생·급배수·승강기· 화재탐지·옥내소화전 설비의 정상화 범위를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 34%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 1동 전체의 공실 해소 가능성과 수선비를 포함해 현재 최저가 2,168,789,000원의 경제성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 중요한 것은 1동 전체를 정상화할 비용
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 선명합니다. 2019.06.12. 사상신용협동조합 근저당이 말소기준이고 임차인은 없으며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아닙니다. 3회 유찰로 감정가 34%까지 내려온 1동 전체가 장기간 미분양·공실, 마감 및 수선 필요, 단전·단수, 승강기 운행 중단 상태라는 점입니다.
비교 실거래 기준가격이 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 근저당권에는 현재 매각가 기준 3,965,298,890원의 미배당이 남지만 이것이 매수인 인수액은 아닙니다. 반대로 신탁원부·당해세·전체 건물 수선 범위는 실제 입찰 전에 반드시 확인해야 할 요소입니다. 권리상 인수는 0원, 물건상 리스크는 큼. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 건물 전체를 정상화한 뒤의 경제성이 현재 2,168,789,000원을 정당화하느냐입니다.
