창원지방법원 2025타경20794. 창원시 마산합포구 산호동 엘케이드림빌 2층 201호, 전용 72.21㎡ 다세대주택입니다. 표면상 숫자는 매우 강합니다. 감정가 160,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 26,891,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 자체가 취득가격을 결정하지 않습니다. 임차인 김혜린은 2018.05.15. 전입했고 2018.04.30. 확정일자를 받았으며, 보증금은 160,000,000원입니다. 현재 말소기준권리인 2025.08.05. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 대항력이 있고 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 26,891,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 884,038원을 제외한 26,006,962원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 133,993,038원은 낙찰자가 떠안습니다. 6회 유찰 시에도 인수액은 141,915,127원, 7회 유찰 시에는 147,460,589원으로 오히려 늘어납니다. 즉 최저가가 낮아지는 만큼 인수액이 커지는 구조라서 실질취득액은 약 160,000,000원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 28-18 엘케이드림빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 72.21㎡ · 5층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이명중 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 26,891,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,492,982원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 160,000,000원 임차권
등기상 과거 신탁과 창원시 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 을구 1번 김혜린 임차권입니다. 임대차계약일은 2018.04.28., 확정일자는 2018.04.30., 점유개시는 2018.05.14., 주민등록일자는 2018.05.15.이고 임차보증금은 160,000,000원입니다. 2024.06.03. 임차권등기가 접수됐으며, 2025.08.05. 강제경매개시결정보다 선순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜린 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2018.05.15 / 2018.04.30 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
김혜린은 실제 임차인 1명이며 보증금은 160,000,000원입니다. 전입과 확정일자를 갖추고 배당요구도 했지만, 현재 최저가 수준에서는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 김혜린의 임대차보증금반환채권을 양수한 자로 기재돼 있으나, 임차인 표에서 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
L.K드림빌은 총 8세대, 2017.06.07. 사용승인된 건물입니다. 대상과 같은 전용 72.21㎡의 최근 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 72.21㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 72.21㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.21㎡ | 2건 | 140,000,000원 |
표면적인 최저매각가 26,891,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 19.2%에 불과하지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 오류입니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 잔액을 함께 부담하므로 비교 기준은 최저가가 아니라 약 160,000,000원 수준의 실질취득액입니다. 이는 최근 12개월 평균 140,000,000원보다 높고, 최신 거래 120,000,000원보다도 높습니다.
거래 표본은 2건뿐이지만, 2025.06. 거래 160,000,000원 이후 2025.12. 최신 거래는 120,000,000원으로 더 낮습니다. 따라서 현재 실질취득액을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 884,038원 |
| 1. 임차인 김혜린 보증금 | 160,000,000원 | 26,006,962원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,492,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인에게 26,006,962원이 배당되고 보증금 부족분 133,993,038원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 169,492,982원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 내려가도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 26,891,000원 | 133,993,038원 |
| 6회 유찰 시 | 18,823,700원 | 141,915,127원 |
| 7회 유찰 시 | 13,176,590원 | 147,460,589원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산호초등학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대이며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소방 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 동일 면적 최근 거래 표본은 2건입니다. 최신 거래가는 120,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 판단 금지. 26,891,000원이라는 숫자보다 대항력 임차보증금 잔액 133,993,038원을 먼저 봐야 합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 약 160,000,000원 수준의 총부담을 최근 12개월 평균 140,000,000원, 최신 거래 120,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 김혜린의 보증금 160,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지에 따라 매수인 인수액이 결정됩니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 을구 1번 임차권은 보증금 전액이 배당될 경우 말소되지만, 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가하므로 단순히 더 기다린다고 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,689만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가만 놓고 보면 감정가 160,000,000원이 26,891,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석을 붙이는 순간 전혀 다른 숫자가 보입니다. 김혜린의 대항력 있는 임차보증금 160,000,000원이 선순위로 존재하고, 현재 회차 예상배당 후 133,993,038원이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 이 물건의 경제적 실체는 26,891,000원짜리 다세대가 아니라 약 160,000,000원 수준을 부담하는 다세대에 가깝습니다. 그런데 동일 면적 최근 12개월 평균 거래가는 140,000,000원, 최신 거래는 120,000,000원입니다. 여기에 이미 5회 유찰됐고 총 8세대의 소규모 건물이라는 점까지 겹칩니다. 낮은 최저가에 가격 가점을 줄 수 없는 사건이며, 핵심은 낙찰가가 아니라 미배당 임차보증금 인수입니다.
