최저가 49%지만, 실질취득가는 아직 모른다 — 제주 오션캐슬 104동 303호

제주지방법원 2024타경964. 서귀포시 안덕면 사계리 오션캐슬 104동 3층 303호로 기재된 사건입니다. 사건 용도는 근린주택이며, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형 연립주택)입니다. 사용승인일은 2021.07.16이고 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로 조사됐습니다. 가격은 감정가 394,000,000원에서 2회 유찰돼 193,060,000원까지 낮아졌지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차관계와 매각 범위를 맞춰 보는 작업이 필요합니다.

현황조사에는 104동 303호뿐 아니라 101동 201호·203호와 105동 301호 점유자도 함께 기재돼 있고, 감정평가 역시 기호 1-4의 여러 호실을 도시형생활주택으로 평가한 내용이 포함돼 있습니다. 따라서 각 점유자가 어느 매각대상에 대응하는지, 일괄매각인지 개별매각인지, 각 호실별 보증금과 배당요구가 어떻게 연결되는지를 원문에서 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 분명하지만 임차인 금액이 미상

말소기준권리는 2023.02.02. 서호새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 144,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정, 김정선 지분에 대한 유성건설주식회사 가압류, 문수정의 주택임차권은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

다만 기준 근저당은 2024.04.04. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.20.에는 해당 근저당권부채권에 대해 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 배당표는 서호새마을금고 근저당 144,000,000원을 기준으로 계산돼 있으므로, 입찰 전에는 채권양도·근질권과 실제 배당채권자 관계를 최신 서류로 확인해야 합니다.

② 임차·점유 관계 — 계산상 0원과 실제 인수위험은 다르다

보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 사건 기록상 임차·점유 기재는 5건입니다. 이 가운데 유빛나와 김태희는 말소기준일보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 판정됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 선순위 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 현재 자료만으로 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.

문수정은 보증금 200,000,000원, 계약일 2022.12.01, 확정일자 2022.12.28, 주민등록일·점유개시일 2023.02.02로 임차권등기가 돼 있습니다. 다만 제공된 판정에서는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 해당 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 반면 전입일 자체가 확인되지 않은 ‘공사’ 기재는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 하락 추세를 함께 봐야 한다

오션캐슬은 120세대, 2021.07.16 사용승인 단지입니다. 거래면적 79.31㎡와 84.55㎡의 확인된 실거래 10건은 255,000,000원에서 423,770,000원 사이이며, 전체 평균은 312,877,000원입니다. 그러나 과거 400,000,000원대 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래 4건의 평균은 282,000,000원, 최신 거래는 275,000,000원입니다. 현재 최저가 193,060,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%로 표면상 가격 차이가 큽니다. 다만 최근 거래가격은 이전 거래보다 15.4% 하락한 흐름이므로, 전체 평균 312,877,000원을 기준으로 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,060,000원 가정)

채권 총액 3,144,000,000원 중 189,557,160원이 배당되고, 미배당액은 2,954,442,840원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 임차인의 보증금이 미상인 만큼 실제 인수위험과 동일한 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서귀포시 안덕면 산방산 북동측 원거리에 위치하며, 일대는 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택 중 단지형 연립주택으로 이용 중이며, 기본위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로가 있고 북측 약 35m, 서측 약 10m, 동측·남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 고도지구 15m 이하, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 350,200원/㎡입니다.
• 상태 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 감정 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 최근 12개월 평균이 이전 거래 대비 15.4% 하락했고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 대조. 감정 기호 1-4와 104동 303호를 포함한 각 호실, 대지권 및 일괄매각 여부를 매각물건명세서와 물건목록에서 확인하세요.
• 선순위 임차보증금. 유빛나·김태희의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구와 미배당 예상액을 반드시 확인하세요.
• 점유자 대응관계. 김미성·유빛나·김태희·문수정·공사가 각각 어느 매각대상을 점유하는지 호실별로 분리해 확인하세요.
• 문수정 임차권. 보증금 200,000,000원 임차권의 배당요구, 배당순위 및 매각 후 말소 여부를 원문과 대조하세요.
• 채권자 변경. 서호새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제일차유한회사의 근질권 설정을 최신 등기와 배당서류에서 확인하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 누수·마감·설비·불법 구조변경과 수리비를 현장조사로 점검하세요.
• 하락장 보정. 전체 평균 312,877,000원보다 최근 12개월 평균 282,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선 기준으로 사용하세요.
• 실질취득가 계산. 응찰 상한은 최저가가 아니라 낙찰가에 확인된 인수보증금과 명도·수리비를 더한 금액으로 정하세요.
• 관리비·조세. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제와 배당표 변동 가능성을 별도로 확인하세요.
• 진행상태 확인. 매각기일의 변경·연기·취하·낙찰 여부와 최신 매각물건명세서를 법원 원문에서 재확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자

감정가 394,000,000원에서 193,060,000원까지 내려왔고 최근 12개월 실거래 평균의 68.5%라는 점은 분명한 가격 장점입니다. 그러나 이 장점은 실질취득가가 193,060,000원에 가깝다는 전제에서만 성립합니다. 현재는 대항력 있는 유빛나·김태희의 보증금이 미상이고, 호실별 점유관계도 한 번 더 분리해야 하므로 그 전제가 확인되지 않았습니다.

문수정의 200,000,000원 임차권은 제공된 판정상 대항력이 없고 매각으로 소멸하지만, 보증금이 미상인 선순위 임차인의 미배당액은 별개의 문제입니다. 배당표의 인수 0원만 보고 안전하다고 단정해서는 안 됩니다. 최근 거래시장도 이전보다 15.4% 하락한 흐름인 만큼, 이 사건의 결론은 표면가격은 매력적이나 권리확정 전에는 보류입니다. 선순위 보증금과 매각범위가 확인되는 순간에야 입찰가를 계산할 수 있습니다.