84,035,000원
창원지방법원 2025타경20838. 마산회원구 양덕동 ‘한일타운4차아파트’ 405동 604호, 전용 83.683㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 350,000,000원에서 네 번 유찰되어 최저가가 84,035,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가와 실질취득금액이 전혀 다른 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 심규철은 2022.07.07. 전입·점유를 시작했고, 2022.05.24. 확정일자를 갖췄습니다. 보증금은 360,000,000원이며 2024.07.19. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기상 말소기준으로 선언된 2025.08.27. 강제경매개시결정보다 대항요건이 앞서므로, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 79-9 한일타운4차아파트 제405동 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 83.683㎡ · 23층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박민철 (2024.02.21. 거래가 360,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 84,035,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 관리비 | 2025년 7월 말 기준 약 800,000원 연체 현황 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차권
과거 경남은행·국민은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 근저당이 아니라 임차인의 대항력입니다. 심규철의 전입·점유는 2022.07.07., 확정일자는 2022.05.24.이고, 2024.07.19. 임차권등기가 접수됐습니다. 반면 강제경매개시결정은 2025.08.27.이므로 임차권이 시간상 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 심규철 6층 604호 전부 주거·임차권등기 | 360,000,000원 | 전입·점유 2022.07.07. 확정일자 2022.05.24. 배당요구 2024.07.19. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 미배당 잔액 매수인 인수 |
실제 임차인은 심규철 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 심규철의 임대차보증금반환채권을 양수한 자로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금 360,000,000원과 신청채권자 청구액 360,000,000원을 별개의 채권처럼 합쳐 720,000,000원으로 계산하면 안 됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 그대로
현재 최저가 84,035,000원에서 집행비용 1,912,630원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 82,122,370원입니다. 보증금 360,000,000원 중 남는 277,877,630원을 매수인이 인수하므로, 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰·감정가 24.01% | 84,035,000원 | 277,877,630원 | 361,912,630원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 58,824,499원 | 302,634,342원 | 361,458,841원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% | 41,177,149원 | 319,964,040원 | 361,141,189원 |
낙찰가가 84,035,000원에서 41,177,149원까지 내려가도 실질취득은 361,912,630원에서 361,141,189원으로만 변합니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘기 때문입니다. 이 사건에서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 보증금에 수렴하는 약 3.61억의 실질취득입니다.
④ 최근 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균 이상
마산양덕4차한일타운 동일 면적 83.68㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득과 최근 거래를 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 83.68㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 83.68㎡ | 20 | 358,000,000원 |
| 2026.05 | 83.68㎡ | 11 | 388,000,000원 |
| 2026.05 | 83.68㎡ | 1 | 324,000,000원 |
| 2026.04 | 83.68㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 83.68㎡ | 16 | 342,500,000원 |
| 2026.03 | 83.68㎡ | 24 | 352,500,000원 |
| 2026.03 | 83.68㎡ | 8 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 83.68㎡ | 22 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 83.68㎡ | 22 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 83.68㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 83.68㎡ | 6 | 348,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.68㎡ | 12건 | 349,833,333원 |
최근 거래 범위는 324,000,000원~388,000,000원이고 최근 12개월 평균은 349,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.06.의 330,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 361,912,630원은 최근 평균보다 12,079,297원 높고, 최신 거래보다 31,912,630원 높습니다.
단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 이 사건 역시 네 번 유찰됐지만, 대항력 임차보증금 때문에 유찰이 실질적인 매입 총액 인하로 연결되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 84,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,630원 |
| 1. 임차인 심규철 보증금 | 360,000,000원 | 82,122,370원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 277,877,630원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 우선변제 배당 후 부족분 277,877,630원이 매수인 인수로 남는 가정입니다. 신청채권자 청구액과 임차보증금은 채권 양수 관계이므로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한일여자고등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교가 형성돼 있습니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 23층 건물 중 6층이며 급·배수, 위생, 소화전, 화재경보, 공동현관문, 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 마산양덕4차한일타운은 694세대이며 2004.12.04. 준공됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로3류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 거주인 부재와 폐문으로 내부구조·현황은 확인하지 못했습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 거래가 12건 확인돼 거래 표본은 있으나, 가격 범위가 324,000,000원~388,000,000원으로 넓습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용·세금 배당 결과에 따라 임차보증금 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 순위 8번 임차권등기와 매각물건명세서의 “전액 배당 시 말소” 조건을 원문으로 대조하세요.
- 채권 양수 관계. 주택도시보증공사가 임대차보증금반환채권 양수인으로 기재된 경위와 배당관계를 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부와 현재 점유 상태가 확인되지 않았으므로 현장 재조사가 필요합니다.
- 관리비 확인. 2025년 7월 말 기준 약 800,000원의 관리비 연체가 조사됐으므로 현재 누적액과 공용부분 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 시세 상한. 최근 평균 349,833,333원과 최신 거래 330,000,000원을 기준으로 낙찰대금뿐 아니라 인수액을 포함한 총비용을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “8천만원 낙찰”이 아니라 “3.62억 취득”
이 물건의 최저매각가는 84,035,000원으로 감정가의 24.0%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 360,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 277,877,630원을 매수인이 인수합니다. 결국 실질취득은 361,912,630원으로 올라갑니다.
최근 12개월 동일 면적 평균 349,833,333원보다 12,079,297원 높고, 최신 거래 330,000,000원보다 31,912,630원 높습니다. 5회·6회 유찰을 가정해도 실질취득은 약 3.61억에서 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가는 싸지만 총취득은 싸지 않습니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 인수 구조를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
