193,060,000원
제주지방법원 2024타경964. 서귀포시 안덕면 사계리 오션캐슬 105동 3층 301호로, 감정평가상 도시형 생활주택인 단지형 연립주택으로 이용 중입니다. 감정가는 394,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저매각가는 193,060,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 평균 282,000,000원보다 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차관계의 적용 범위와 보증금 미상 위험입니다.
말소기준권리는 2023.01.26. 서호새마을금고의 근저당권 144,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정, 김정선 지분 가압류와 김태희의 주택임차권은 기록상 매각으로 소멸합니다. 다만 사건 내 점유 조사에는 표제 주소인 105동 301호 외에 101동 201호·203호와 104동 303호가 함께 나타납니다. 특히 101동 203호의 유빛나는 2023.01.16. 전입으로 말소기준일보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 판정돼, 일괄매각 여부와 물건번호별 임차인 범위를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계신항로17번길 14, 오션캐슬 제105동 제3층 제301호 |
| 용도 / 면적 | 근린주택 · 도시형 생활주택(단지형 연립주택) · 84.5453㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 2021.07.16. |
| 소유자 | 김정선 6분의 3 · 황애정 6분의 1 · 황용정 6분의 1 · 황재량 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 193,060,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서호새마을금고 / 517,723,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 등기 발급 | 제주지방법원 서귀포등기소 · 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차관계는 재확인형
2021.12.08. 코리아신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이루어진 뒤, 2023.01.26. 신탁재산이 김정선과 황용석에게 귀속됐습니다. 같은 날 서호새마을금고 근저당권 144,000,000원이 설정돼 말소기준권리가 됐고, 황용석 지분은 상속을 원인으로 황애정·황용정·황재량에게 이전됐습니다. 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정됐습니다.
임차인·점유자 분석 (보증기관 승계 중복신고 없음 · 실제 관련자 6명)
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미성 | 101동 2층 201호 | 2023.02.09. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유빛나 | 101동 2층 203호 | 2023.01.16. | 미상 | 2024.02.15. | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문수정 | 104동 3층 303호 | 2023.02.02. | 미상 | 2024.02.29. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태희 | 오션캐슬 105동 301호 | 2023.01.26. | 200,000,000원 | 2025.08.21. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주거임 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
김태희는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만, 기록 판정상 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다. 반면 유빛나는 말소기준일 전 전입으로 대항력이 확인됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일과 보증금이 모두 미상인 주거임·공사는 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락장 보정이 필요하다
오션캐슬은 120세대, 2021.07.16. 사용승인 단지입니다. 실거래 전체 평균은 312,877,000원이지만, 2023.05. 423,770,000원과 2024.12. 400,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 282,000,000원, 최신 거래는 275,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 -15.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04. | 79.31㎡ | 4층 | 275,000,000원 |
| 2026.04. | 79.31㎡ | 4층 | 335,000,000원 |
| 2026.04. | 79.31㎡ | 1층 | 263,000,000원 |
| 2025.10. | 79.31㎡ | 2층 | 255,000,000원 |
| 2025.02. | 79.31㎡ | 1층 | 270,000,000원 |
| 2024.12. | 79.31㎡ | 4층 | 400,000,000원 |
| 2024.07. | 79.31㎡ | 1층 | 256,000,000원 |
| 2024.04. | 84.55㎡ | 3층 | 323,000,000원 |
| 2024.01. | 84.55㎡ | 2층 | 328,000,000원 |
| 2023.05. | 84.55㎡ | 1층 | 423,770,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 282,000,000원 |
최저가 193,060,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%로, 확정 인수금이 없다면 가격 할인 폭은 분명합니다. 다만 최근 거래 추세가 -15.4%이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.0회이며 매각률이 0.0%로 나타납니다. 따라서 전체 평균 대비 61.7%라는 수치만 보고 가격 가점을 크게 주기보다, 최근 평균·최신 거래·하락 추세와 미상 임차보증금을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 3,502,840원 |
| 1. 근저당 · 서호새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 유성건설주식회사 | 3,000,000,000원 | 45,557,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
| 채권자 미배당 | 3,144,000,000원 | 2,954,442,840원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 반영한 금액이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 유빛나 등 미상 임차보증금의 인수 여부는 위 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 표시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 193,060,000원 | 189,557,160원 | 2,954,442,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 135,142,000원 | 132,450,012원 | 3,011,549,988원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 94,599,400원 | 92,496,611원 | 3,051,503,389원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 도시형 생활주택인 단지형 연립주택으로 이용 중이며, 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 서귀포시 안덕면 산방산 북동측 원거리에 위치하며, 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 35m, 서측 약 10m, 동측·남측 약 8m 포장도로에 접하고 단지 내 도로가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역이며 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 10,549.6㎡, 공시지가 350,200원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 120세대 단지이고 최근 거래가 255,000,000원부터 335,000,000원까지 분산돼 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 물건별 범위 확인. 표제 주소는 105동 301호지만 사건 기록에는 101동 201호·203호와 104동 303호의 점유자도 나타납니다. 일괄매각 여부와 물건번호별 임차인을 대조해야 합니다.
- 유빛나 보증금 확인. 2023.01.16. 전입으로 대항력이 있는 것으로 판정됐으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 보증금 확인 전 실질취득액 상한을 산정할 수 없습니다.
- 미상 점유자 확인. 주거임·공사는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 김태희 임차권 확인. 보증금 200,000,000원의 임차권등기가 있으나 기록 판정상 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다. 명도와 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인을 하지 못했으므로 수리비·누수·설비 상태를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 흐름이 이전 기간보다 -15.4% 하락했습니다. 전체 평균 312,877,000원보다 최근 평균 282,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제·미납 관리비와 실제 채권신고액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 먼저 인수 범위를 확정하라”
감정가 394,000,000원이 193,060,000원까지 내려온 점만 보면 매력적으로 보입니다. 실제로 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 68.5%이며 최신 거래 275,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 가격 비교는 매수인이 떠안을 금액이 없을 때만 유효합니다.
이 사건에는 말소기준일보다 먼저 전입한 유빛나가 있고 보증금이 확인되지 않았으며, 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유자도 남아 있습니다. 더욱이 이들의 점유 부분이 표제 주소와 달라, 물건별 적용 범위를 먼저 정리해야 합니다. 최근 시장도 -15.4% 하락 추세이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%입니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류입니다. 명세서 원본에서 유빛나와 미상 점유자의 적용 물건·보증금·배당관계를 확정한 뒤에야 193,060,000원이 진짜 취득가인지 판단할 수 있습니다.