광주지방법원 2025타경504. 전라남도 무안군 청계면 구로리 705-1, 도로명 구로안길 9의 단독주택 + 토지입니다. 토지는 258㎡, 지목은 대이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 77,084,000원으로 감정가 150,554,440원의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 다만 등기부만 보면 2023.01.13 청계농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 이영님의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 2명이 있어 임차관계가 권리분석의 핵심입니다.
정상일은 2019.11.13, 정준식은 2020.11.12 전입했습니다. 둘 다 말소기준일인 2023.01.13보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 존재할 경우 낙찰자가 미배당분을 인수할 수 있다는 전제에서 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경504 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 구로리 705-1 · 전라남도 무안군 청계면 구로안길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 258㎡ · 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정홍식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,554,440원 / 77,084,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 249,978,081원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 지상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ) 및 옥상 태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 선순위 전입
등기부상 현재 말소기준은 2023.01.13 청계농업협동조합 근저당 48,000,000원입니다. 그 뒤 2024.09.26 이영님의 가압류 225,000,000원과 2025.09.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전에 설정됐던 청계농업협동조합 근저당 28,000,000원과 54,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정상일 | 2019.11.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정준식 | 2020.11.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명으로 조사돼 있습니다. 전입일만 놓고 보면 둘 다 말소기준권리보다 선순위이므로, 낙찰 전에는 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당관계를 확인해야 합니다. 특히 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액이나 실질취득가를 77,084,000원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 51.2%까지 내려왔지만
이 물건은 3회 유찰돼 감정가 150,554,440원에서 현재 최저매각가 77,084,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 61,667,200원, 5회 유찰 시 49,333,760원입니다. 다만 이 하락폭은 입찰 최저가의 변화일 뿐입니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,084,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,787,512원 |
| 1. 근저당 · 청계농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이영님 | 225,000,000원 | 27,296,488원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이영님 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 273,000,000원 중 75,296,488원이 배당되고 197,703,512원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 표와 별개로 선순위 전입자 2명의 임차보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 무안군 청계면 구로리 구로동경로당 서측 및 남동측 인근으로, 단독주택과 전·답 등이 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 대중교통정류장과 간선도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물로, 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수설비와 전기온수보일러설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 258㎡, 지목 대, 평지·부정형·세로한면(가)이며 계획관리지역과 자연취락지구에 포함됩니다. 공시지가는 23,300원/㎡입니다.
- 규제. 진입표면구역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 매각범위. 토지·주택과 함께 지상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ), 옥상 태양광발전설비가 일괄매각 대상에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 2명 확인. 정상일 2019.11.13, 정준식 2020.11.12 전입의 실제 점유 및 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 사람 모두 보증금이 미상입니다. 보증금이 존재하면 낙찰자의 실질 취득비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 우선변제 여부가 확정되지 않아 배당 후 잔액을 사전에 계산할 수 없습니다.
- 낮은 최저가에만 의존하지 않기. 현재 77,084,000원은 감정가의 51.2%지만, 인수 가능 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가가 크게 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 태양광발전설비까지 포함되므로 현황·소유관계와 실제 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 자료를 직접 대조한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “51.2%보다 선순위 전입 2명이 먼저다”
표면 가격만 보면 감정가 150,554,440원에서 3회 유찰돼 77,084,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 정상일과 정준식은 모두 2023.01.13 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 사람은 대항력 가능·미상으로 취급해야 하고, 낙찰자가 실제 얼마를 떠안을지 알기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차관계가 확인될 때까지는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건입니다.
