96,355,000원
광주지방법원 2025타경504. 무안군 청계면 구로리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 258㎡이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 지상 제시외 건물 3동과 옥상 태양광발전설비도 매각에 포함됩니다.
표면적으로는 감정가 150,554,440원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 96,355,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기와 전입 시점을 함께 보면 권리분석이 단순하지 않습니다. 2004년과 2019년 설정된 청계농업협동조합 근저당은 각각 2018년과 2022년에 말소됐고, 현재 남아 있는 근저당은 2023.01.13. 설정된 채권최고액 48,000,000원입니다. 두 전입자는 이보다 앞서 전입한 것으로 조사됐으므로, 임대차와 실제 점유가 인정될 경우 대항력 문제가 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 구로리 705-1 · 전라남도 무안군 청계면 구로안길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 · 벽돌 외벽 · 벽지 내벽 · 장판 및 타일 · 새시창호 |
| 토지 | 258㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정홍식 |
| 감정가 / 최저가 | 150,554,440원 / 96,355,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영님 / 249,978,081원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 일괄매각 범위 | 지상 제시외 건물 3동 및 옥상 태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당 말소 후 선행 전입이 남는다
2024.09.26. 이영님의 225,000,000원 가압류와 2025.09.17. 강제경매개시결정은 2023년 근저당 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸하더라도, 선행 전입자가 유효한 임차인이고 점유를 유지하고 있다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 별도로 남을 수 있습니다.
② 전입자 분석 — 대항력 ‘없음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 확인 대상 | 전입일 | 점유 / 사용 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정상일 | 2019.11.13 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정준식 | 2020.11.12 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인 대상은 정상일·정준식 2명입니다. 두 사람 모두 전입일은 확인되지만 보증금, 확정일자, 임차 부분, 사용관계와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 현존 근저당보다 먼저 전입했으므로 대항력 가능성을 배제할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 150,554,440원의 64%인 96,355,000원입니다. 그러나 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수 없습니다. 농촌 지역의 단독주택과 토지는 건물 상태, 토지 형상, 도로 조건, 제시외 건물, 설비와 점유관계에 따라 개별 가격차가 커질 수 있습니다.
이 사건에서는 시세보다 먼저 실질취득가를 확정해야 합니다. 정상일·정준식의 임대차와 보증금이 확인되지 않는 한, 최저가 96,355,000원은 매각대금일 뿐 최종 취득원가가 아닙니다. 따라서 “감정가의 64%이므로 저렴하다”는 결론과 가격 가점은 금지해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,134,390원 |
| 1. 2004년 근저당 · 청계농업협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 2. 2019년 근저당 · 청계농업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 2023년 근저당 · 청계농업협동조합 | 48,000,000원 | 12,220,610원 |
| 4. 가압류 · 이영님 | 225,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 이영님 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 총액은 집행비용 2,134,390원과 채권자 배당 94,220,610원이며, 총 채권액 355,000,000원 중 미배당은 260,779,390원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군 청계면 구로리 구로동경로당 서측 및 남동측 인근으로, 단독주택과 전·답이 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 대중교통정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 주택 상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층으로, 기본 위생·급배수설비와 전기온수보일러설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 258㎡의 대지로 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 23,300원입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 진입표면구역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 농촌 지역의 단독주택과 토지로서 공동주택처럼 표준화된 가격 비교가 어렵고, 제시외 건물과 태양광설비까지 일괄 인수하므로 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선행 전입자 현장 확인. 정상일·정준식의 실제 점유 여부, 전입 유지 여부, 가족관계 또는 임대차관계, 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구, 보증금과 월세를 확인하기 전에는 인수액과 실질취득가를 계산하지 마세요.
- 말소기준 재검증. 2004년·2019년 근저당의 말소 기록과 2023년 근저당의 존속 여부를 최신 등기부로 다시 대조하세요.
- 배당표 불일치 확인. 말소된 근저당이 예상배당에 포함된 이유와 공동담보·채권잔존 여부를 채권계산서와 배당요구서로 확인하세요.
- 취하 여부 확인. 2026.04.17. 신청취하통지서가 발송돼 2026.04.18. 도달한 기록이 있으므로, 사건 계속 여부와 2026.07.13. 매각기일의 유효성을 법원에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 지상 제시외 건물 3동과 옥상 태양광발전설비의 위치, 소유관계, 작동 상태와 철거·유지비용을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구와 진입표면·장애물제한표면구역이 증·개축과 시설 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 점유자가 2명 확인되는 만큼 인도명령 가능 여부와 명도 협의 비용·기간을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 감정가 150,554,440원에서 두 번 유찰돼 96,355,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격 매력이 아니라 확인 보류입니다. 과거 근저당 2건이 말소되면서 현존 말소기준권리 후보가 2023년 근저당으로 바뀌고, 그보다 빠른 전입자 2명이 남아 있기 때문입니다.
두 사람의 보증금과 임대차가 확인되지 않는 현재 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득가도 계산할 수 없습니다. 여기에 말소된 근저당을 포함한 배당 시뮬레이션과 신청취하통지서 송달 기록까지 겹쳐 있습니다. 최저가만 보면 64%, 권리까지 보면 미확정. 임대차 원본, 최신 등기, 채권계산서와 사건 진행 여부가 모두 정리된 뒤에만 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
