창원지방법원 2025타경20845. 청남우노프라자 에이동 4층 409호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2023년 4월 27일 이곡새마을금고 명의로 설정된 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 2월 18일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 엠씨아이대부가 2025년 9월 10일 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후에는 제로자산관리대부의 후순위 근저당권, 하나카드·삼성카드의 가압류, 창원시 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유자인 박종훈(상호: 도깨비 공유창고)의 전입일도 2023년 11월 10일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다.
권리관계는 비교적 명확하지만, 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 곧바로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 근린시설은 실제 영업환경, 공실 가능성, 임대료와 매매사례에 따라 가치 차이가 크기 때문입니다. 여기에 청남우노프라자가 제출한 자료상 공용부분 미납관리비가 있어, 낙찰 전 부담 범위를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층 409호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 및 지상 6층 중 4층 · 사용승인일 2004.04.09 |
| 소유자 | 장성문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,599,942,791원 |
| 점유자 | 박종훈(상호: 도깨비 공유창고) · 본건 전부 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 없이 모두 정리된다
말소기준 근저당권은 다른 부동산과 함께 공동담보로 설정된 채권최고액 1,680,000,000원의 권리입니다. 이후 설정된 채권최고액 1,200,000,000원의 제로자산관리대부 근저당권과 가압류·압류는 모두 후순위입니다. 매각대금으로 선순위 채권이 전액 배당되지 않더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유 임차인 1명
| 점유자 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 상호: 도깨비 공유창고 | 본건 전부 | 2023.11.10 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
점유자의 전입일은 말소기준일인 2023년 4월 27일보다 늦은 2023년 11월 10일입니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없고, 조사된 보증금 1,000원도 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 후순위 점유이므로 낙찰자의 보증금 인수위험은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 70% 할인율을 시세로 착각하면 안 된다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 권리 인수 | 권리 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 144,200,000원 | 0원 | 144,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 100,940,000원 | 0원 | 100,940,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 70,658,000원 | 0원 | 70,658,000원 |
현재 최저가는 144,200,000원으로 감정가 206,000,000원의 70%입니다. 권리 인수액이 없기 때문에 회차별 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 그러나 이 비율은 감정가에 대한 할인율일 뿐, 실제 시장가격에 대한 할인율은 아닙니다. 근린시설은 해당 호실의 임대료, 관리비, 공실기간과 주변 상업시설 거래 수준을 함께 확인해야 응찰가 상한을 정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 1. 말소기준 근저당 이곡새마을금고 → 엠씨아이대부 | 1,680,000,000원 | 141,381,200원 |
| 2. 근저당 · 제로자산관리대부 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 | 18,679,546원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 17,020,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권총액은 2,915,700,178원, 배당액은 141,381,200원, 미배당액은 2,774,318,978원입니다. 미배당은 채권자 측 손실로 남으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 상업용 집합건물이므로 주거용 부동산과 다른 수요·공실 구조를 적용해야 합니다.
- 입지. 내서공설운동장 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·음식점·학원과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 6층 건물로, 승강기·급배수·옥내소화전· 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 811,500원/㎡이고 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 접근. 소재 부지 서측이 중로변 포장도로에 접하며, 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 형태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 도깨비 공유창고가 본건 전부를 점유하고 있으므로 보관 물품의 규모, 영업 여부와 자진 인도 가능성을 확인하세요.
- 공용관리비 확인. 참고자료상 5,351,311원의 공용부분 미납관리비가 있으므로 관리주체에서 최신 체납내역과 부담 범위를 서면으로 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 매매가격과 보증금·임대료·공실기간을 대조하세요.
- 시설 상태. 2004년 4월 9일 사용승인 건물입니다. 전용부분 내부 상태와 승강기·소방· 공용부 유지보수 상태를 직접 점검하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 후순위 근저당이 공동담보로 설정돼 있으므로, 등기부상 권리이전과 근질권 설정 내용을 원본으로 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 관리비 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장에서 결정된다”
이 물건의 권리 결론은 분명합니다. 말소기준보다 앞선 임차인이 없고, 점유자의 보증금과 후순위 근저당·가압류·압류는 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 144,200,000원에 낙찰된다고 가정하면 권리 기준 실질취득액도 144,200,000원입니다.
다만 근린시설은 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익과 환금성이 더 중요합니다. 현재 점유자의 명도 가능성, 공용부분 미납관리비 5,351,311원, 건물 관리상태와 주변 근린시설 가격을 확인하지 않은 채 “감정가의 70%”만 보고 입찰하면 할인율이 곧 수익으로 이어진다는 보장이 없습니다. 권리는 합격, 가격과 운영성은 현장 검증 후 판단. 이것이 이 사건의 결론입니다.