창원지방법원 2025타경20845. 내서읍 삼계리 청남우노프라자 에이동 4층 410호, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 163,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 114,100,000원, 감정가의 70% 구간입니다. 권리 흐름은 2023년 4월 소유권이전과 동시에 설정된 이곡새마을금고 근저당이 말소기준이 되고, 뒤에 붙은 제로자산관리대부 근저당·카드사 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 이 물건을 아파트처럼 보면 안 됩니다. 용도와 이용상태 모두 근린시설이고, 현재 확인되는 점유자는 박종훈(상호:도깨비 공유창고)입니다. 전입신고일이 2023.11.10로 말소기준권리 2023.04.27보다 늦어, 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 그럼에도 상가 점유·명도, 관리비, 환금성이 실제 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층410호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 장성문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,599,942,791원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2023.04.27 접수된 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023.07.11 제로자산관리대부주식회사 근저당권, 2024.09.20 하나카드주식회사 가압류, 2025.02.25 삼성카드주식회사 가압류, 2025.09.10 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 1번 근저당권은 2025.02.18 엠씨아이대부주식회사로 이전되어 경매 신청권자와 연결됩니다.
② 점유자 분석 — 대항력 없는 임차인
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈(상호:도깨비 공유창고) | 본건 전부 | 2023.11.10 | 1,000원 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
전입신고일이 2023.11.10이고 말소기준권리는 2023.04.27입니다. 전입이 말소기준보다 늦기 때문에 이 점유자의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원, 실질취득 기준도 최저가와 같은 114,100,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,397,400원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 | 1,680,000,000원 | 111,702,600원 |
| 2. 근저당 · 제로자산관리대부주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 18,679,546원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 17,020,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,100,000원 가정 시 집행비용 2,397,400원을 제외한 111,702,600원이 선순위 근저당에 배당되고, 나머지 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내서공설운동장 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 건물 내 4층 410호이며, 사용승인일은 2004.04.09입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 현황 상업용 건부지로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 관리비. 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분 미납관리비 4,228,696원이 있다고 하므로 입찰 전 관리주체에 부담 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 박종훈(상호:도깨비 공유창고)이 본건 전부를 점유 중입니다. 대항력은 없지만 명도 일정과 협의 비용을 별도 계산해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 미납관리비 4,228,696원이 언급되어 있으므로, 실제 승계 범위와 추가 연체 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 근린시설은 매수층이 제한될 수 있습니다. 주변 음식점·학원·근린생활시설 수요와 임대 가능 업종을 따져야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 114,100,000원에 인수액은 0원이지만, 상가 공실·관리비·명도 비용을 반영해 응찰가를 보수적으로 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 자료를 직접 대조하고, 현장 점유 상태를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원”보다 중요한 것은 상가의 체력
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 실질취득 기준은 현재 최저가와 같은 114,100,000원입니다. 하지만 물건의 성격은 근린시설입니다. 공실·임대수요·명도·관리비가 수익성을 좌우하며, 특히 미납관리비 4,228,696원은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 권리는 정리형, 가격은 보수적 검토형. 이 물건은 싸 보이는 금액보다 실제 운영 가능성이 더 중요합니다.