광주지방법원 2025타경519. 목포시 용해동 라이프아파트 2동 11층 1103호, 전용 84.76㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층이며, 소유자 박남석 씨는 2021년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이후 주식회사 우리카드가 2025년 1월 22일 32,646,238원의 가압류를 등기했고, 2025년 10월 10일 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매가 개시됐습니다.
가격만 보면 1회 유찰로 감정가 94,000,000원에서 65,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 85,000,000원, 최신 거래는 2026년 3월 97,000,000원이며, 최근 거래 추세도 +3.7%입니다. 따라서 현재 최저가는 전체 평균뿐 아니라 최근 12개월 평균보다도 낮아, 시세 비교상 가격 여유가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 400-1 라이프아파트 2동 11층 1103호 도로명: 전라남도 목포시 용당로 323 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.76㎡ · 15층 중 11층 |
| 소유자 | 박남석 (2021.08.04. 소유권이전 · 2021.01.16. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 37,465,174원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 라이프 · 300세대 · 1990.12.29. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당 말소 이력을 먼저 본다
등기에는 1991년 한국주택은행 근저당권과 2000년 삼성생명보험 근저당권이 나타나지만, 각각 2000년 6월 27일과 2009년 6월 19일 해지를 원인으로 말소된 기록이 함께 있습니다. 따라서 현존 등기만 기준으로 보면 2025년 1월 22일 우리카드 가압류가 경매 권리관계의 기준점이며, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 불일치는 매수인이 곧바로 26,000,000원을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 입찰 판단의 기초가 되는 말소기준과 배당 순위가 서로 맞는지 확인하지 않은 채 예상배당표만 단독으로 신뢰하는 것은 피해야 합니다.
② 점유·임차 — 신고된 임차인은 없지만 현장 확인 필요
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮고 추세는 +3.7%
라이프아파트 전용 84.76㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 82,708,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건의 평균은 85,000,000원, 최신 거래는 2026년 3월 97,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +3.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.76㎡ | 14 | 97,000,000원 |
| 2026.01 | 84.76㎡ | 8 | 85,500,000원 |
| 2025.06 | 84.76㎡ | 15 | 72,500,000원 |
| 2025.03 | 84.76㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2024.11 | 84.76㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.10 | 84.76㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2024.09 | 84.76㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2024.06 | 84.76㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2024.03 | 84.76㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.12 | 84.76㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2023.07 | 84.76㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2023.06 | 84.76㎡ | 9 | 87,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.76㎡ | 3건 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.76㎡ | 12건 | 82,708,333원 |
현재 최저가 65,800,000원은 최근 12개월 평균의 77.4%, 전체 실거래 평균의 79.6%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 65,800,000원이며, 대항력 임차보증금 때문에 총취득액이 시세 수준으로 고정되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 32,646,238원 | 32,646,238원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사우리카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,569,362원 |
산정표상 현재 회차에서는 채권액 58,646,238원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 5,569,362원이 발생하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 한국주택은행 및 삼성생명보험 근저당은 등기상 말소 기록이 있으므로 실제 배당 대상 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 65,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 46,060,000원 | 13,815,318원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 32,241,999원 | 27,384,595원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조로 산정되지는 않습니다. 현재 회차 가격도 최근 12개월 평균의 77.4%이므로, 추가 유찰만 기다리다가 응찰 기회를 놓치는 전략과 현재 회차에서 권리·점유 확인 후 접근하는 전략을 함께 비교할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용해초등학교 남동측 인근에 있으며, 주위는 단독주택 및 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층이며, 개별난방·승강기·소화전·위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 토지면적은 10,208㎡, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 300세대 단지이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래 평균은 85,000,000원이며 최근 거래 추세는 +3.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1991년 및 2000년 근저당권은 등기상 말소 기록이 있으므로, 실제 현존 권리와 매각물건명세서의 말소기준권리를 대조하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 것으로 기재된 두 근저당권이 예상배당에 포함된 이유와 실제 배당요구 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 탐문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 85,000,000원과 최신 거래 97,000,000원을 참고하되, 내부 수리비와 명도비용을 차감해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 서류 대조는 필수
현재 최저가 65,800,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 85,000,000원의 77.4%이고, 최신 거래 97,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세가 +3.7%인 상황에서 매수인 인수액도 0원으로 산정되어, 가격과 인수 부담만 보면 검토 가치가 있는 물건입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “근저당이 모두 소멸한다”는 문장이 아닙니다. 등기에는 과거 한국주택은행과 삼성생명보험의 근저당 말소 기록이 있는데 예상배당에는 두 권리가 포함되어 있습니다. 여기에 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리서류와 점유는 조건부 확인입니다. 원본 대조에서 말소기준과 점유관계가 정리될 때 현재 회차의 가격 메리트가 비로소 실제 투자 메리트로 이어집니다.