🏷️ 56% 👤 임차인 1명 ⚠️ 보증금 미상 🏠 법정지상권 불분명
광주지방법원 2025타경524. 전라남도 무안군 일로읍 월암리 93의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 서동호이고, 2019.01.11. 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 2021.05.07. 설정된 일로농업협동조합의 채권최고액 39,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단·주식회사 케이비국민카드·삼성카드 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 점유관계가 단순하지 않습니다. 이점례의 전입신고일은 2017.04.18.로 말소기준권리인 2021.05.07.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정해서는 안 됩니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 보증금과 계약관계를 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경524 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 월암리 93 · 전라남도 무안군 일로읍 무전길 6-6 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 |
| 토지 | 345.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트 블럭조 스레트지붕 단층 · 현황 스레트 위 강판지붕 |
| 소유자 | 서동호 · 2019.01.10. 증여 · 2019.01.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 90,300,320원 / 50,568,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 일로농업협동조합 / 23,604,019원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2021.05.07. 일로농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이점례의 전입신고일은 2017.04.18.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능성은 있으나 인수액은 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이점례 | 미상 / 미상 | 2017.04.18. | 미상 | 미상 | 2026.01.19. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
② 매각조건 — 타인 소유 건물과 법정지상권이 핵심
본건은 일괄매각이며 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 포함됩니다. 토지 일부 지상의 제시외 수목인 감나무와 제시외 물건인 관정도 매각에 포함됩니다. 반면 토지 일부에는 매각대상이 아닌 타인 소유 건물이 다른 지번과 물린 상태로 소재합니다.
주택 본체는 공부상 시멘트 블럭조 스레트지붕 단층이나, 현황은 스레트 위 강판지붕입니다. 공부와 현황의 이용상태는 주택이고, 위반건축물 표시는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,310,224원 |
| 2. 근저당 · 일로농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 49,999,970원 | 10,257,776원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,917,058원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 35,186,545원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 142,103,573원, 채권자 배당액은 49,257,776원, 미배당은 92,845,797원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 전입 점유자의 보증금과 실제 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 일로읍 월암리 소재 전남체육고등학교 북측 인근이며, 주위는 읍소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 345.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역입니다.
- 공시지가. 106,500원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트 블럭조 스레트지붕 단층 주택으로 위생 및 급배수설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이점례 임대차 원본 확인. 전입일 2017.04.18.은 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 임대차계약, 보증금, 점유범위, 확정일자부터 확인해야 합니다.
- 승계액 계산. 보증금이 확인되면 예상 배당 후 남는 금액이 있는지 계산해 최저가와 합산한 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 타인 소유 건물 확인. 토지 일부의 매각대상 아닌 건물에 대해 소유관계·점유현황·토지사용 권원과 법정지상권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ, 감나무, 관정은 매각 포함이고 타인 소유 건물은 매각대상이 아닙니다.
- 현황 차이 확인. 주택 지붕은 공부상 스레트지붕이지만 현황은 스레트 위 강판지붕입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 50,568,000원, 3회 유찰 시 35,397,600원, 4회 유찰 시 24,778,320원이나 권리위험이 해소되지 않으면 낮은 최저가 자체가 안전마진을 의미하지 않습니다.
맺으며 — “56%보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 최저매각가가 50,568,000원까지 내려왔습니다. 후순위 가압류들은 소멸하지만, 입찰 판단의 핵심은 그보다 앞에 있습니다. 이점례의 전입일이 말소기준권리보다 빠른데 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 실제 승계액을 확정할 수 없고, 토지에는 매각대상이 아닌 타인 소유 건물이 있어 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 배당표의 인수액 0원만 믿고 접근하기보다, 임차보증금과 타인 건물의 권원을 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 가격은 내려왔지만, 권리 확인은 아직 끝나지 않은 물건입니다.
