창원지방법원 2025타경20850. 함안군 군북면 소포리 이현빌딩 1동 2층206호의 근린시설입니다. 소유자는 유은주이며, 2016.02.05 소유권이 이전된 날 같은 날 경남은행이 채권최고액 231,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경남신용보증재단의 35,500,000원 가압류, 경매개시결정, 함안군산림조합의 30,256,475원 가압류가 순서대로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 구조는 단순합니다. 임차인 신고가 없고 매각물건명세서 비고에도 근린생활시설이며 공실인 것으로 현황조사되었다고 기재되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 228,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 38,320,000원까지 내려왔습니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 이 할인 폭만으로 싸다거나 적정가라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20850 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 소포리 469-3 이현빌딩 1동 2층206호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 군북면 함마대로 850-1 |
| 물건종류 | 근린시설 · 현황조사상 공실 |
| 소유자 | 유은주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 38,320,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 323,489,293원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고상 이 물건은 근린생활시설이며 공실인 것으로 현황조사되었습니다. 따라서 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2016.02.05 경남은행 근저당권이고, 그 뒤의 경남신용보증재단 가압류 35,500,000원과 함안군산림조합 가압류 30,256,475원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 5회 유찰, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 38,320,000원으로 감정가 228,000,000원의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 26,824,000원, 7회 유찰 시 18,776,800원으로 제시되어 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가치 대비 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 38,320,000원 | 260,126,235원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,824,000원 | 271,415,307원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 18,776,800원 | 279,317,657원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 38,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,089,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 231,600,000원 | 37,230,240원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 35,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 함안군산림조합 | 30,256,475원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 38,320,000원 가정 시 채권자 전체 청구액 297,356,475원 중 37,230,240원이 배당되고 260,126,235원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·토지이용 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이고 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설로 기재되어 있습니다.
- 점유. 현황조사상 공실로 확인되어 임차인 보증금이나 대항력 인수 문제는 나타나지 않습니다.
- 용도지역. 토지는 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 규제·계획. 일반상업지역과 지구단위계획구역에 포함되고, 도로구역·중로2류·소로2류·소로3류에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 962,200원/㎡이며 토지면적은 1,648.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 주변 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 직접 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이라는 사실 자체보다 왜 공실인지, 임차 수요가 있는지가 핵심입니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 입지·수요·관리 상태 등 환금성 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.02.05 경남은행 근저당권과 이후 권리의 순위를 원본 등기사항전부증명서에서 다시 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황조사 이후 점유 변동 가능성이 있으므로 입찰 전 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “권리보다 환금성이 문제다”
이 물건의 권리관계는 비교적 단순합니다. 2016.02.05 경남은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 228,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 38,320,000원까지 내려왔다는 사실은 가격 할인과 동시에 시장 수요의 약함을 확인해야 할 신호입니다. 특히 근린시설이고 현황조사상 공실이며 실거래 비교자료도 없으므로, 이 사건은 권리분석보다 임대수요와 환금성 검증이 승부처입니다. 권리는 단순하지만 가격 적정성은 별도의 현장·시장 검증이 필요합니다.
