광주지방법원 2025타경532. 사건 분류는 연립주택 + 토지이고, 감정 이용상태에는 가·나·다 건물이 창고, 라 건물이 화장실로 기재돼 있습니다. 등기부상 부동산은 전라남도 무안군 무안읍 용월리 859, 860, 861, 862, 863-1, 883-1, 883-3 제다동호, 도로명주소는 전라남도 무안군 무안읍 면주길 63-7로 표시되어 있습니다. 현재 소유자는 김남순입니다.

권리구조만 보면 중심축은 명확합니다. 2019.01.30 설정된 나주동부새마을금고 근저당권의 채권최고액은 468,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.29 개시된 현재 임의경매는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하고 인수액은 0원

과거 농업협동조합중앙회 근저당권과 곡성농업협동조합 근저당권, 2015타경725·2022타경3807·2024타경2150 관련 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 것은 2019.01.30 나주동부새마을금고 근저당권이며, 2025.10.29 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다.

② 가격 — 56%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정은 금물

현재 최저매각가는 303,343,000원으로 감정가 541,683,800원의 56% 회차입니다. 그러나 동일 용도·인근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 부족합니다.

특히 이 물건은 순수 가격비교보다 농지취득자격증명, 공부와 현황 차이, 멸실 건물, 제시외 건물과 수목의 매각 제외, 일부 맹지, 경계 재확인이 실제 가치와 환금성에 직접 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 실질취득비용은 배당상 인수액만이 아니라 사용·정리 가능성까지 함께 검증해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 303,343,000원 가정)

나주동부새마을금고 채권최고액 468,000,000원 중 예상배당은 298,296,198원, 미배당은 169,703,802원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 일괄매각 물건 리스크 — 권리보다 중요한 부분

• 농지취득자격증명. 목록 6, 7, 9, 10, 13, 14, 15는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
• 원상회복 가능성. 농지 관련 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며, 무안읍장의 2025.12.11 사실조회서 회신을 확인해야 합니다.
• 매각 제외 건물. 목록 1, 2, 11 지상 컨테이너형 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
• 멸실 건물. 목록 7 외 6필지에 관한 건축물대장 총괄표제부와 건물 등기사항전부증명서의 가·나·라·바·사동 건물은 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 목록 1, 2, 6은 공부상 목장용지·임야·답이나 현황은 창고용 건물부지의 부속토지이고, 목록 7~13도 공부상 답·목장용지·임야·전과 달리 현황은 창고용 건물부지입니다.
• 경계 확인. 목록 7은 연접지 865번지 일부와 교환 이용된 것으로 사료돼 추후 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
• 수목 제외. 목록 14의 일부 지상 수목인 측백나무 등은 매각에서 제외됩니다.
• 도로 현황. 목록 15는 공부상 전이지만 현황은 대부분 도로입니다.
• 맹지. 목록 1, 2, 6, 14는 지적도상 맹지로 목록 7~13을 통해 출입하며, 목록 3~5도 지적도상 맹지입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 무안군 무안읍 용월리 노동약곡마을 인근이며, 주위는 순수농촌지역입니다.
• 교통. 대상물건 또는 인접지까지 차량 통행이 가능하고 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물 이용. 일련번호 16, 17, 18의 가·나·다 부분은 창고, 일련번호 18의 라 부분은 화장실입니다.
• 건물 구조. 창고는 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층, 화장실은 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층으로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 확인된 토지 정보에는 계획관리지역이 포함되고, 보전관리지역·농업생산기반 정비사업지역·준보전산지와의 접함 및 가축사육제한구역 저촉이 표시돼 있습니다.
• 토지 정보. 지목 목장용지, 토지면적 140.0㎡, 공시지가 17,400원/㎡, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 순수농촌지역의 창고·토지 복합 물건에 농지취득자격증명·맹지·경계·멸실·매각 제외 사항이 겹쳐 일반 주거물건보다 매수자 검토 범위가 넓습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 목록 6, 7, 9, 10, 13, 14, 15의 발급 조건과 원상회복명령 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 보증금 반환 위험. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않는 조건을 우선 검토해야 합니다.
• 현황 측량. 목록 7과 연접지 865번지의 교환 이용 상태는 측량 등을 통해 실제 경계를 확인해야 합니다.
• 매각 제외 대상. 목록 1, 2, 11의 컨테이너형 제시외 건물과 목록 14의 일부 수목은 취득 대상에서 제외된다는 점을 현장에서 대조해야 합니다.
• 멸실 상태. 등재 건물 중 가·나·라·바·사동 멸실 내용을 건축물대장과 현장에 다시 대조해야 합니다.
• 진입 조건. 지적도상 맹지인 필지와 목록 7~13을 통한 출입 구조를 실제 차량 진입 동선과 함께 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가 56%라는 사실만으로 저가매수로 보지 말고, 창고·농지·부속토지의 실제 사용가치와 처분 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·무안읍장 사실조회서 회신을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 사건은 말소기준권리가 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리 구조가 단순합니다. 그러나 일괄매각 토지 가운데 농지취득자격증명이 필요한 목록이 있고, 미제출 시 보증금을 돌려받지 못하는 조건이 붙어 있습니다. 여기에 멸실 건물, 매각 제외 제시외 건물과 수목, 공부와 현황의 차이, 맹지, 목록 7의 경계 재확인까지 겹칩니다.

따라서 현재 최저가 303,343,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 실거래 비교 근거 없이 감정가 할인율만 보는 것보다 농지취득자격증명 발급 가능성·현황 경계·매각 포함 범위·실제 창고 사용성을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건 자체의 실사 난도는 높습니다.