광주지방법원 2025타경532. 사건 표시상 용도는 연립주택과 토지이지만, 감정평가의 이용상태는 일반철골구조·경량철골구조의 창고 및 화장실입니다. 대상지는 무안군 무안읍 용월리 노동약곡마을 인근의 순수농촌지역에 위치하고, 대상물건 또는 인접지까지 차량 통행은 가능하며 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 따라서 통상적인 연립주택 시세나 주거 수요로 접근하기보다, 창고시설과 다수 토지의 일괄취득으로 판단해야 합니다.
최저매각가는 379,179,000원으로 감정가 541,683,800원의 70%이며 이미 한 차례 유찰됐습니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 점유관계와 대항력 여부를 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있으나, 현장 점유자와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경532 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 용월리 1010-5 |
| 등기상 표시 | 전라남도 무안군 무안읍 용월리 859, 860, 861, 862, 863-1, 883-1, 883-3 제다동호 · 면주길 63-7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 창고 및 화장실 |
| 소유자 | 김남순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 541,683,800원 / 379,179,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 523,907,789원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 현장 환경 | 노동약곡마을 인근 순수농촌지역 · 차량 통행 가능 · 교통 사정 보통 |
| 임대관계 | 신고 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 현재 등기와 배당순위의 원본 대조가 핵심
등기 연혁상 2011년 농업협동조합중앙회 근저당권은 2016년 임의경매 매각으로 말소됐고, 2016년 곡성농업협동조합 근저당권도 2019년 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 근저당권은 2019년 설정된 나주동부새마을금고 채권최고액 468,000,000원으로 보입니다. 이후 나주동부새마을금고가 신청한 경매가 두 차례 취하·해제된 뒤 2025년 다시 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기록돼 있어 현재 점유자, 점유 개시 시점, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 임차권이나 대항력이 없다고 확정하지 말고 대항력 가능성·점유관계 미상으로 두고 현황조사서와 현장을 재확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 사용성 검증이 먼저
현재 회차 최저가는 379,179,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 용도의 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 사건 표시의 연립주택과 실제 감정 이용상태인 창고·화장실 사이에 차이가 있고, 토지의 지목과 현황도 여러 필지에서 서로 다릅니다. 단순히 감정가 대비 30% 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,108,506원 |
| 2. 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 곡성농업협동조합 | 310,700,000원 | 193,070,494원 |
| 4. 근저당권 · 나주동부새마을금고 | 468,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 958,700,000원 중 채권자 배당액은 373,070,494원, 미배당액은 585,629,506원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았고, 등기 연혁상 말소된 권리가 배당표에 포함돼 있어 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
④ 토지·건물 현황 — 공부와 현장이 다르다
- 감정 이용상태. 일련번호 16, 17, 18의 가·나·다 부분은 창고이며, 라 부분은 화장실입니다.
- 건물 구조. 창고는 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층, 화장실은 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 창고에는 급배수설비, 화장실에는 급배수 위생설비 등이 있습니다.
- 멸실 건물. 용월리 859 외 6필지의 건축물대장과 건물등기에 등재된 가·나·라·바·사동 건물은 멸실됐습니다.
- 매각 제외. 목록 1, 2, 11 지상의 컨테이너형 제시외 건물과 목록 14 일부 지상의 측백나무 등 수목은 매각에서 제외됩니다.
- 지목 차이. 여러 필지가 목장용지·임야·답·전으로 등재돼 있으나 현황은 창고용 건물부지 또는 부속토지이며, 목록 15는 대부분 도로입니다.
- 경계 문제. 목록 7은 연접지 865번지 일부와 교환 이용된 것으로 사료돼 추후 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
⑤ 농지·접근성 리스크
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 농지취득자격증명 | 목록 6, 7, 9, 10, 13, 14, 15 제출 필요 · 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환 |
| 원상회복 | 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 |
| 맹지 | 목록 1, 2, 6, 14는 목록 7~13을 통해 출입 · 목록 3~5는 지적도상 맹지 |
| 용도지역 | 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연취락지구 등이 필지별로 혼재 |
| 제한사항 | 가축사육제한구역, 농업생산기반 정비사업지역, 농업보호구역, 준보전산지 등 |
| 대표 토지정보 | 목장용지 · 140.0㎡ · 공시지가 17,400원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
계획관리지역만으로 전체 토지의 활용성을 판단해서는 안 됩니다. 필지별로 보전관리지역, 농림지역, 농업보호구역, 농업생산기반 정비사업지역, 준보전산지 등이 혼재합니다. 창고 사용의 적법성, 농지전용 여부, 원상회복 가능성, 각 필지의 진입권과 개발행위 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 6, 7, 9, 10, 13, 14, 15에 대한 발급 가능 여부와 조건을 무안읍에 확인해야 합니다.
- 보증금 몰취 위험. 매각결정기일까지 증명을 제출하지 못하면 입찰보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 등기·배당 원본 대조. 말소된 농업협동조합중앙회와 곡성농업협동조합 권리가 예상배당표에 포함된 경위를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 사용자, 점유 시작일, 사용료·보증금 및 사업자등록 관계를 조사해야 합니다.
- 측량. 목록 7과 865번지의 교환 이용 부분, 도로로 쓰이는 목록 15, 각 맹지의 실제 진입로를 측량으로 확정해야 합니다.
- 멸실 정리. 가·나·라·바·사동의 실제 멸실 여부와 건축물대장·등기 정리 비용을 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 소유관계. 컨테이너형 제시외 건물과 수목의 소유자, 철거·이전 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 인허가 확인. 창고 사용의 적법성, 농지전용·산지전용·개발행위 허가와 원상회복명령 가능성을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 재산정. 연립주택이 아니라 창고·토지 일괄물건으로 보고 철거, 측량, 명도, 지목정리와 인허가 비용을 차감해 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건이 아니다
이 사건의 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 안전성이 높은 일반 주거용 경매와는 거리가 멉니다. 사건 표시는 연립주택과 토지인 반면 실제 이용은 창고와 화장실이고, 다수 필지가 서로 다른 용도지역과 규제를 가집니다. 농지취득자격증명을 요구하는 목록이 있으며 미제출 시 보증금도 반환되지 않습니다.
여기에 멸실 건물, 매각 제외 컨테이너와 수목, 지목·현황 불일치, 맹지, 교환 이용 경계, 임대관계 미상, 등기 연혁과 예상배당순위의 불일치까지 겹칩니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 할인율일 뿐 투자 매력의 증거가 아닙니다. 권리상 인수는 낮지만 물적·행정적 불확실성과 환금성 위험이 매우 큰 물건으로, 농지증명 발급 가능성과 현장 측량·인허가 검증이 완료되기 전에는 보수적으로 판단해야 합니다.