광주지방법원 2025타경51071. 목포시 용해동 센트럴팰리체 101동 403호, 전용 84.903㎡의 아파트입니다. 표면상 최저가는 감정가 226,000,000원에서 한 차례 유찰된 158,200,000원입니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 지남권은 2018.03.27. 전입·점유했고 말소기준 근저당은 2018.05.17. 설정됐습니다. 보증금 190,000,000원 중 현재 매각대금에서 배당되지 않는 34,814,800원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
따라서 현재 회차의 경제적 부담은 낙찰가 158,200,000원 + 인수 34,814,800원 = 실질취득 193,014,800원으로 봐야 합니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 늘어나므로 총부담은 보증금 190,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다. 최저가만 보고 감정가 대비 30% 할인으로 판단하면 안 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 1060 센트럴팰리체아파트 101동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.903㎡ · 지하 1층, 지상 20층 중 4층 |
| 소유자 | 유수빈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,231,972원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.17. 한국캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준권리는 2018.05.17. 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 지남권의 전입·점유일은 2018.03.27.로 말소기준보다 빠르며, 확정일자도 2018.03.07.입니다. 임차권등기 자체는 2020.05.08. 접수됐지만, 선행 전입·점유에 따른 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인·점유 분석
확인된 실제 임차인은 지남권 1명입니다. 별도로 인적사항·전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 내역 1건이 있어, 이 부분은 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
| 임차인·점유 | 점유 부분 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 지남권 주거 · 임차권등기 | 101동 403호 전부 | 190,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 가능 전입·점유 2018.03.27. · 확정일자 2018.03.07. · 배당요구 2020.05.08. |
| 인적사항 미상 주거 점유 내역 | 전부 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 전입일·확정일자·보증금 확인 필요 |
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 예상 낙찰가 | 지남권 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 158,200,000원 | 34,814,800원 | 193,014,800원 |
| 2회 유찰 시 | 110,740,000원 | 81,610,360원 | 192,350,360원 |
| 3회 유찰 시 | 77,518,000원 | 114,277,324원 | 191,795,324원 |
최저매각가는 158,200,000원에서 110,740,000원, 77,518,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 34,814,800원에서 81,610,360원, 114,277,324원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 193,014,800원 → 192,350,360원 → 191,795,324원으로 거의 고정됩니다. 이 사건에서 추가 유찰은 표면상 최저가를 낮출 뿐, 경제적 총부담을 같은 비율로 낮추지 못합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
센트럴팰리체 전용 84.9㎡의 최근 거래 12건 평균은 227,333,333원입니다. 이 가운데 최근 12개월 5건 평균은 228,200,000원, 최신 거래는 2026.04.의 229,000,000원입니다. 최근 표본은 이전 표본보다 0.7% 높아, 제공된 거래에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.9㎡ | 8 | 229,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 16 | 228,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 8 | 226,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 20 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 15 | 228,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 11 | 231,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 13 | 232,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 13 | 232,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 20 | 227,000,000원 |
| 2025.01 | 84.9㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2024.11 | 84.9㎡ | 6 | 228,000,000원 |
| 2024.10 | 84.9㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 5건 | 228,200,000원 |
현재 실질취득 193,014,800원은 최근 12개월 평균의 84.6%이며, 최신 거래 229,000,000원보다 35,985,200원 낮습니다. 가격만 놓고 보면 여유가 있지만, 이 차액 전부를 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 세금 우선배당으로 늘어날 수 있는 임차보증금 인수, 미상 점유 내역, 미납 관리비 6,787,170원을 추가로 확인해야 하기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 1. 임차인 지남권 보증금 | 190,000,000원 | 155,185,200원 |
| 2. 한국캐피탈주식회사 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 전남신용보증재단 가압류 | 12,205,905원 | 0원 |
| 4. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 23,907,883원 | 0원 |
| 5. 한국캐피탈 주식회사 경매채권 | 260,231,972원 | 0원 |
| 6. 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 | 22,080,092원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 경매채권 | 260,231,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,014,800원을 제외한 155,185,200원이 지남권에게 배당되고, 보증금 부족분 34,814,800원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 우선 차감되는 금액이 있으면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 20층 아파트 중 4층 403호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 목포이로초등학교 북측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·사다리형 토지이며 남측 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 339,900원/㎡입니다.
- 건물 상태. 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소방설비가 구비돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 센트럴팰리체는 80세대, 2017.12.27. 준공 단지이며 전용 84.9㎡ 거래 12건이 205,000,000원~232,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가 기준. 최저가에 예상 인수액을 더한 실질취득으로 수익성과 자금계획을 계산해야 합니다.
- 임차보증금. 지남권의 배당요구·배당액과 잔존 보증금이 매수인에게 인수되는 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 미상 점유. 인적사항·전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 내역의 실체를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 목포세무서장·국민건강보험공단·목포시 압류와 우선 차감액을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 2025.05.27. 현황조사보고서상 6,787,170원의 미납 관리비가 기재돼 있으므로 현재 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 회차 착시. 추가 유찰 시 최저가는 크게 낮아져도 지남권 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.9억원으로 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.58억 물건”이 아니라 “약 1.93억 인수형”
이 사건의 핵심은 감정가 226,000,000원 대비 최저가 158,200,000원의 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 지남권의 보증금 부족분을 더한 실질취득 193,014,800원이 진짜 비교 기준입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 228,200,000원보다 낮아 가격 여유는 존재합니다.
다만 권리분석은 단순하지 않습니다. 지남권 외에 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유 내역이 있고, 국세·지방세 압류에 따라 알려진 인수액이 커질 가능성도 있습니다. 미납 관리비 6,787,170원까지 감안하면 가격은 검토 가능하지만 권리와 추가비용 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 결론은 최저가만 보면 할인형, 실질취득과 미상 점유까지 보면 조건부 검토형입니다.
