광주지방법원 2025타경51071. 목포시 용해동 센트럴팰리체 101동 403호, 전용 84.903㎡ 아파트입니다. 이 사건은 단순히 “임차보증금 190,000,000원이 있으니 위험하다”거나 반대로 “확약이 있으니 완전히 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 지남권은 2018.03.27. 전입·점유했고 확정일자는 2018.03.07.입니다. 말소기준은 2019.09.20. 전남신용보증재단 가압류이므로, 지남권의 점유·전입이 더 빠릅니다. 원래라면 대항력 있는 선순위 임차인으로 봐야 합니다.
그러나 2026.07.22. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 결정적인 변수가 됩니다. 확약 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 전액을 배당받지 못하더라도 잔여금액에 대한 대항력과 매수인 상대 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 지남권의 190,000,000원 보증금은 유찰로 배당 부족액이 생겨도 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 반영합니다. 다만 별도 주거 점유 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 그 부분까지 같은 확약의 효력이 미친다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 1060 센트럴팰리체아파트 101동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.903㎡ · 지하1층 지상20층 중 4층 |
| 소유자 | 유수빈 · 2018.03.30. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,231,972원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 센트럴팰리체 · 80세대 · 2017.12.27. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2019.09.20. 전남신용보증재단 가압류 12,205,905원입니다. 이후 소상공인시장진흥공단 가압류, 비엔케이캐피탈 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 목포시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018.05.17. 한국캐피탈 근저당권 36,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 확약 밖 미상 점유는 남는다
| 임차·점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지남권 · 101동 403호 전부 | 190,000,000원 | 2018.03.27 | 2018.03.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 전부 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인된 임차권자는 지남권이고, 별도로 주거 점유가 한 건 더 기재돼 있습니다. 두 번째 점유는 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 有라고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없어 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 지남권에 적용되는 확약으로 이 별도 점유까지 자동 해소된다고 보기는 어려우므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
* 2026.07.22.자 확약서: 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 잔여금액에 대한 대항력 및 매수인 상대 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의. 2026.07.23. 정정·변경.
③ 시세 비교 — 2회 유찰이어도 가격은 최근 시세와 거의 같다
센트럴팰리체 전용 84.9㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 227,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 228,200,000원, 최신 거래는 2026.04. 229,000,000원입니다. 최저가 226,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.0%이고, 최근 구간은 이전보다 +0.7%입니다. 시세보다 크게 싸게 나온 물건이라고 보기에는 할인 폭이 작습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.9㎡ | 8 | 229,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 16 | 228,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 8 | 226,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 20 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 15 | 228,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 11 | 231,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 13 | 232,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 13 | 232,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 20 | 227,000,000원 |
| 2025.01 | 84.9㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2024.11 | 84.9㎡ | 6 | 228,000,000원 |
| 2024.10 | 84.9㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 227,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 지남권 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 12,205,905원 | 12,205,905원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 23,907,883원 | 19,830,095원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 22,080,092원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 260,231,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 226,000,000원 가정에서는 지남권 보증금 190,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다.
⑤ 유찰 시 인수 — 룰상 증가하지만 확약으로 지남권은 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 226,000,000원 | 0원 | 지남권 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 180,800,000원 | 12,531,200원 | 지남권 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 144,640,000원 | 48,184,960원 | 지남권 실질 0원* |
확약이 없다면 대항력 있는 지남권의 보증금 190,000,000원은 유찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인 인수액이 증가합니다. 하지만 확약서가 잔여금액에 대한 대항력과 반환청구권을 포기하도록 하고 있어 지남권 부분의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 별도 점유 기재는 보증금·전입일이 미상이므로 이 표의 0원이 그 점유까지 포괄한다고 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층·지상20층 중 4층입니다.
- 입지. 목포이로초등학교 북측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 남측 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·도시지역에 포함 또는 저촉되고 소로1류에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 전용 84.9㎡ 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 평균은 228,200,000원, 최신 거래는 229,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22.자 확약의 잔여 대항력·보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 미상 점유 확인. 별도 주거 점유의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다. 현재 상태에서는 대항력 가능·미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 2025.05.27. 현황조사보고서상 미납 관리비는 6,787,170원입니다. 공용부분 부담 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 가격 상한 확인. 최저가 226,000,000원은 최근 12개월 평균 228,200,000원의 99.0%입니다. 복잡한 점유·권리 확인 부담을 감안하면 현재 가격의 안전마진이 크지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 확약서, 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 완전히 닫힌 권리는 아니다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 지남권의 보증금 190,000,000원은 전입 시점상 원래 대항력이 있지만 2026.07.22.자 확약으로 미배당 잔액의 대항력·반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 지남권의 실질 인수는 0원*입니다. 둘째, 별도 주거 점유 기재는 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않아 확약 밖 미상 위험이 남습니다.
가격 역시 공격적으로 볼 구간은 아닙니다. 2회 유찰된 현재 최저가는 여전히 226,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 228,200,000원의 99.0%, 최신 거래 229,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 최근 추세도 +0.7%입니다. 따라서 주된 1.9억 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유를 확인하지 않은 채 최근 시세와 거의 같은 가격에 들어갈 이유는 약합니다. 권리 확인을 끝낸 뒤 가격까지 맞아야 하는 물건입니다.
