3회 유찰 34%지만, 타인 토지 위 건물·농취증 리스크가 가격보다 크다 — 창원 ‘길성암’

창원지방법원 2025타경20886. 창원시 마산합포구 진북면 부산리의 사찰 ‘길성암’과 관련 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용은 법당, 제2종근린생활시설인 사찰, 화장실이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가 1,069,397,650원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 366,804,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.

표면적인 등기·임차인 결론은 매수인 인수 0원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 일반적인 담보권보다 토지와 건물의 불일치, 농지취득자격증명, 맹지와 진입 동선, 특수용도 환금성에 있습니다. 특히 공부상 목록 1 토지 위에 있어야 할 건물이 실제로는 대부분 타인 소유 부산리 산71-1 지상에 소재한다는 점은 입찰 전에 사용 권원과 분쟁 가능성을 반드시 확인해야 하는 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 원문 대조 필요

권리기준은 2008.07.30. 현대자동차주식회사 가압류로 제시되어 있습니다. 다만 같은 등기 내역에는 이 가압류가 2010.01.08. 해제로 말소된 사실도 나타납니다. 이후 설정된 진북농업협동조합·형산새마을금고·창원신용협동조합·김동식의 근저당권 역시 순차적으로 말소됐고, 경매개시 당시 남아 있는 담보권은 2021.02.03. 및 2023.12.21. 부경양돈협동조합 근저당권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

홍경숙의 전입일은 선순위 담보권보다 늦으므로 매각 후 임차권을 낙찰자에게 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 2,000만원은 낙찰자가 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 다만 2층 전부를 점유하고 있어 낙찰 후 인도명령, 점유 이전 확인과 이사 협의 등 현실적인 명도 절차는 별도로 예상해야 합니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 안전마진은 아니다

현재 최저가는 감정가보다 702,593,650원 낮고 감정가의 34.3%입니다. 그러나 동일 용도의 실거래 가격과 직접 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저가 매입 여부를 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 일반 주택이 아니라 사찰·근린생활시설과 여러 토지, 제시외 건물이 묶인 특수물건이기 때문입니다.

유찰이 이어지면 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 함께 내려가고, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 전환되는 구조도 아닙니다. 대신 줄어든 매각대금만큼 채권자 미배당이 확대됩니다. 문제는 가격 하락 여부가 아니라, 사찰 용도와 토지·건물 불일치를 해결한 뒤에도 매입가 이상의 이용가치와 환금성을 확보할 수 있느냐입니다.

④ 예상배당표 (매각가 366,804,000원 가정)

채권 총액 1,172,746,240원 중 예상 배당액은 360,868,744원, 미배당액은 811,877,496원입니다. 신청채권자 부경양돈협동조합의 현재 회차 예상배당은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 등기상 이미 말소된 과거 담보권이 배당 시뮬레이션 항목에 포함되어 있어 실제 배당표와 등기말소 내역의 대조가 필요합니다.

⑤ 특수물건·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 일괄매각. ‘길성암’ 명칭을 사용하는 사찰이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 건물은 법당, 제2종근린생활시설인 사찰, 화장실로 이용되고 있습니다.
• 타인 토지 위 건물. 목록 2 건물은 공부상 목록 1 토지 위에 소재하는 것으로 등재됐지만, 실제 대부분이 타인 소유 부산리 산71-1 위에 소재합니다. 토지 사용 권원과 경계, 철거·사용료 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 4와 7은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. 목록 4·5·7은 영농여건불리농지에 해당합니다.
• 휴경지·원상회복. 목록 4와 7은 현황 휴경지입니다. 수목 등으로 임야화된 부분은 농지법상 원상회복명령 처분대상이 될 수 있습니다.
• 맹지와 접근. 목록 4와 5는 지적도상 맹지이나 목록 1·3·5 토지를 경유해 접근할 수 있습니다. 실제 통행권과 경계, 차량 진입 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 소재 불일치. 목록 6 건물은 공부상 여러 필지에 소재하는 것으로 등재됐지만 합병 후 현황은 목록 5 토지인 부산리 260 지상에 소재합니다. 목록 7 지상에는 용왕당 1동이 있습니다.
• 입지. 부산마을회관 북서측으로 농가주택·농경지·임야가 혼재합니다. 차량 진출입은 가능하나 대중교통 사정은 보통 이하입니다.
• 설비. 위생·급배수와 가스보일러 난방설비가 있으나 상수도는 연결되지 않은 것으로 탐문됐습니다.
• 용도지역. 계획관리지역·생산관리지역·농림지역이 포함되고, 가축사육제한구역과 영농여건불리농지 규제가 적용되는 필지가 있습니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산이 아닌 사찰과 농지·휴경지의 일괄매각입니다. 용도 전환과 재매각 수요가 제한될 수 있어 최저가 비율보다 실제 활용계획을 우선 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원문 확인. 2008년 가압류의 기준권리 표기와 2010년 말소 내역을 최신 등기부·매각물건명세서에서 대조하세요.
• 농지취득자격증명 선확인. 목록 4·7에 대한 발급 가능 여부와 제출기한을 관할 기관에 확인한 뒤 입찰해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금 몰수 조건입니다.
• 타인 토지 사용 권원. 건물 대부분이 소재한 부산리 산71-1의 소유관계, 임대차·사용승낙, 통행 및 점유 권원을 확인하세요.
• 경계·현황 측량. 공부상 위치와 실제 건물 위치가 다르고 여러 필지가 묶여 있으므로 지적경계와 건물 배치를 현장 측량 수준으로 확인해야 합니다.
• 맹지 통행 관계. 목록 4·5로 들어가는 경유 토지의 소유관계와 법적 통행 가능성을 확인하세요.
• 농지 원상회복 비용. 휴경·임야화 부분의 원상회복명령 가능성과 복구비용을 응찰가에 반영하세요.
• 상수도·설비 상태. 상수도 미연결 상태와 급배수·난방설비의 실제 작동 여부를 현장에서 점검하세요.
• 임차인 명도. 홍경숙은 대항력이 없지만 2층 전부를 점유하고 있으므로 인도명령과 이사 협의 비용·기간을 예상하세요.
• 배당관계 재검산. 등기상 말소된 권리와 배당 시뮬레이션 항목의 차이, 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 실제 배당요구종기 서류와 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 특수물건”

이 사건은 임차인 대항력과 매수인 인수액만 보면 단순합니다. 홍경숙의 전입은 선순위 권리보다 늦고, 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가와 같은 366,804,000원입니다. 그러나 물건의 본질은 사찰·농지·휴경지·제시외 건물의 일괄매각입니다. 건물 대부분이 타인 토지 위에 소재하고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 일부 맹지, 농지 원상회복 가능성, 상수도 미연결까지 겹칩니다.

세 차례 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 이러한 특수성을 시장이 부담스럽게 평가한 결과로 볼 여지가 큽니다. 권리 인수는 0원이지만, 토지 사용 권원과 농취증 발급, 통행·경계·원상회복 문제를 해결하지 못하면 낮은 최저가도 안전마진이 되지 않습니다. 등기상 인수는 통과, 물건성과 환금성은 고위험. 해결 가능한 위험과 총비용을 확정한 뒤에만 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.