광주지방법원 2025타경51217. 목포시 산정동 상진빌라 지하1층 비2호의 다세대주택입니다. 감정가는 14,900,000원이고 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,272,000원입니다. 등기상 핵심은 2017.01.25 설정된 정병진의 채권최고액 12,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 롯데카드·하나카드· 케이비국민카드·한화손해보험의 가압류, 근저당권부채권에 대한 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등재된 임차인은 없고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부확인도 생략됐습니다. 따라서 등재 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대 상태가 확인됐다는 의미는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51217 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1718 상진빌라 지하1층 비2호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 원산로121번길 13 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 35.67㎡ · 지하1층 비2호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박분진 · 2012.07.03 매매 · 거래가액 15,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 14,900,000원 / 4,272,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 65,580,302원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 말소기준
말소기준은 2017.01.25 을구 3번 정병진 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이고 채무자는 박분진입니다. 이후 설정된 가압류와 근저당권부채권 압류, 2025.07.02 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 숫자상 할인은 크지만 표본은 1건
상진빌라는 총 8세대이며 1990.11.03 준공됐습니다. 비교 면적은 전용 35.67㎡로 일치하지만, 확인 가능한 실거래는 2022.01 한 건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 35.67㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 시세 지표 | 35.67㎡ | 1건 | 30,000,000원 |
데이터상 최근12개월 평균과 최신 거래 지표는 모두 30,000,000원이고 최저가는 이 금액의 14.2%입니다. 다만 실제 확인 가능한 거래월은 2022.01이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 4,272,000원이 시세 지표보다 크게 낮다는 계산은 가능하지만, 이를 곧바로 현재 시장가 대비 확정적인 저가 매수 기회로 해석하기에는 거래 시점과 표본 수의 제약이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 476,896원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 정병진 | 12,000,000원 | 3,795,104원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,436,258원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,116,314원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,719,366원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한화손해보험 주식회사 | 87,052,199원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 138,324,137원 중 3,795,104원이 채권자에게 배당되는 계산이며, 미배당액은 134,529,033원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 4,272,000원 | 3,795,104원 | 134,529,033원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 3,417,600원 | 2,956,083원 | 135,368,054원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 2,734,080원 | 2,284,867원 | 136,039,270원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 하지만 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 증가합니다. 이 사건의 핵심은 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조가 아니라, 낮아진 가격이 지하 다세대의 환금성과 실제 점유 상태를 충분히 보상하는지를 판단하는 데 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산정현대아파트 남동측 인근에 위치하며 단독주택, 다세대건물, 주상용건물, 점포 및 상가가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지하1층~지상3층 건물의 지하1층 비2호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 소로각지 · 토지면적 199.3㎡ · 공시지가 302,700원/㎡입니다.
- 규모. 상진빌라는 총 8세대이고 준공일은 1990.11.03입니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내부확인이 생략됐고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 생략됐습니다. 지하층의 실제 내부 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 시세 재확인. 비교 가능한 거래는 2022.01의 30,000,000원 1건뿐입니다. 이를 현재 시세로 그대로 고정해 판단하지 말아야 합니다.
- 환금성 확인. 총 8세대 다세대이고 현재까지 5회 유찰됐습니다. 매입가뿐 아니라 향후 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 권리, 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 매도 가능성을 먼저
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 정병진 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 감정가 14,900,000원에서 5회 유찰돼 4,272,000원까지 내려왔고 시세 지표 30,000,000원의 14.2%에 불과합니다.
그러나 실거래는 2022.01의 단 한 건이고, 상진빌라는 총 8세대이며 대상은 지하1층입니다. 감정평가에서 임대관계가 미상이고 내부확인도 생략됐습니다. 여기에 5회 유찰이라는 시장 반응까지 이미 확인됐습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트보다 환금성·점유· 내부 상태 확인이 먼저인 C등급 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 높은 점수를 줄 수는 없습니다.
