대구지방법원 2024타경118313. 대구 동구 용수동 90-1, 팔공산로 1121에 위치한 관광호텔 및 토지입니다. 감정평가 이용상태는 관광호텔(상호: 호텔 에밀리아)이며, 지하에는 기계실·관리실·중앙감시실·휴게실·전기실·창고, 1층에는 식당·커피숍·호텔 프론트, 2·3층에는 객실, 옥탑에는 창고가 배치되어 있습니다. 토지는 4,000㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
권리관계만 보면 현재 남아 있는 기준은 명확합니다. 2022.06.03. 설정된 하나은행 근저당권 3,600,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 드림저축은행 600,000,000원, 기술보증기금 306,000,000원 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 실제 난도는 권리 인수보다 매각절차와 특수용도 자산의 가치 판단에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경118313 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 용수동 90-1 · 대구광역시 동구 팔공산로 1121 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 관광호텔(상호: 호텔 에밀리아) |
| 토지 | 4,000㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 등 · 지하1층~지상3층 · 옥탑 창고 |
| 소유자 | 주식회사수창이앤씨건축사사무소 |
| 감정가 / 최저가 | 7,277,883,500원 / 7,277,883,500원 (신건) |
| 청구금액 | 457,169,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.06.03. 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 신탁·압류·근저당 등 상당수 과거 등기는 이미 말소되어 있습니다. 현 경매와 직접 연결되는 하나은행 근저당권 이후의 드림저축은행 근저당, 기술보증기금 근저당, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 대구신용보증재단 가압류와 각 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 없음으로 조사되어 임차보증금 승계 문제도 없습니다.
② 매각절차 — 집행정지 통지 이력은 별도 확인
이 사건에는 2025.12.15. 집행정지통지서 발송 이력이 3건 있습니다. 채권자 및 하나은행 승계인 등에 발송되었고, 2025.12.16.~2025.12.18. 도달한 것으로 기록되어 있습니다. 현재 매각기일은 2026.09.16.로 표시되어 있으므로, 입찰 전에는 정지 사유가 해소되어 실제 매각절차가 재개된 상태인지 법원 사건기록과 기일 진행 여부를 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,277,883,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 75,178,835원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사드림저축은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 17번 근저당권 · 기술보증기금 | 306,000,000원 | 306,000,000원 |
| 갑구 41번 가압류 · 대구신용보증재단 | 12,480,000원 | 12,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,684,224,665원 |
현재 최저가 기준 채권 합계 4,518,480,000원이 전액 배당되는 산정이며, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 2,684,224,665원입니다. 실제 배당은 당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 7,277,883,500원 | 0원 | 2,684,224,665원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,822,306,800원 | 0원 | 1,243,203,732원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,657,845,440원 | 0원 | 90,386,986원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가가 4,657,845,440원까지 내려가도 산정된 채권은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 진행되더라도 임차보증금 등 인수액이 증가해 실질취득가가 고정되는 구조가 아닙니다. 가격이 내려가면 계산상 실질취득가도 함께 내려갑니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 물적 현황 — 호텔 건물과 일괄매각 범위
- 이용상태. 관광호텔 ‘호텔 에밀리아’로 이용 중이며, 지하 기계실·관리실·중앙감시실·휴게실2·전기실·창고, 1층 식당·커피숍·프론트, 2·3층 객실, 옥탑 창고로 구성되어 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕, 판넬조 판넬지붕, 경량철골조 폴리카보네이트 및 유리지붕의 지하1층~지상3층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·천정매립형 냉난방·팬코일·LPG 난방·화재경보·가스탐지·옥내소화전·스프링쿨러·비상발전기·수전·승강기·덤웨이터 설비가 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물, 구축물 및 수목이 포함 평가되어 있습니다.
- 현황 차이. 1층 철골조 캐노피 15.3㎡는 실제 멸실되었고, 공부상 지붕 구조와 실제 지붕 구조에 차이가 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·토지규제 — 팔공산 관광지의 장점과 제약
- 위치. 대구광역시 동구 용수동 ‘동화사시설지구’ 북서측 인근이며, 향토음식점·숙박시설·근린생활시설·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역입니다.
- 공원 규제. 국립공원 및 공원마을지구(공원집단시설지구)에 포함됩니다.
- 기타 규제. 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 중로1류에 접합니다.
- 토지. 4,000㎡, 공시지가 535,900원/㎡, 완경사·사다리형·중로한면입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 여부. 2025.12.15. 집행정지통지서 3건 이력이 있으므로 2026.09.16. 매각기일이 실제 진행되는지 법원에서 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준. 2022.06.03. 하나은행 근저당권을 기준으로 이후 등기의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 호텔 운영현황. 객실·식당·커피숍·프론트 등 실제 운영상태와 시설 노후도, 수선 필요 범위를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·구축물·수목 포함 범위와 실제 현황을 감정평가서 도면·현장과 대조하세요.
- 건물 현황. 멸실된 1층 캐노피 15.3㎡ 및 공부상 구조와 실제 지붕 구조 차이를 확인하세요.
- 토지규제. 국립공원·공원마을지구·자연환경보전지역 등 규제가 호텔의 재활용·증축·개발 계획에 미치는 영향을 사전 확인하세요.
- 세금·공과금. 국 및 국민건강보험공단 압류 이력이 있으므로 당해세·체납 공과금과 실제 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 별도 수익가치·토지가치 검증을 거쳐야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2022.06.03. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재가뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 계산상 미배당은 0원입니다.
하지만 이를 곧바로 ‘안전한 물건’이라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 관광호텔이라는 특수용도, 4,000㎡ 토지, 국립공원·자연환경보전지역 등 중첩규제, 건물 현황 차이, 그리고 무엇보다 집행정지통지 3건의 절차 이력이 함께 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 7,277,883,500원의 가격 적정성을 판단할 직접 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 절차·가격·활용성은 높은 확인 필요입니다.
