제주지방법원 2024타경1554. 제주시 이도이동 제이하임레지던스 12층 1308호로, 감정자료상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 소유자는 주식회사청담건설이며, 현재 경매는 2024년 2월 7일 주식회사제은의 강제경매개시결정으로 진행됐습니다. 감정가 158,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가는 13,012,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 매각 후에도 남는 전세권입니다.
등기상 말소기준은 2018년 12월 14일 한라신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서는 2024년 1월 31일 설정된 한국동서발전주식회사의 전세권을 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 별도 명시했습니다. 현재 최저가에서 전세권 배당은 0원이므로 전세금 120,000,000원 전액을 실질 부담으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경1554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3, 12층 1308호 (이도이동, 제이하임레지던스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 생활숙박시설 · 12층 1308호 |
| 소유자 | 주식회사청담건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 13,012,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제은 / 529,573,770원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.14. 한라신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매수인 인수 | 한국동서발전주식회사 전세권 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에도 전세권은 인수
한라신용협동조합 근저당권은 2018년 12월 14일 설정됐고, 최초 채권최고액은 5,520,000,000원입니다. 2020년 4월 29일 채권최고액 3,324,000,000원으로 변경된 기록과 2021년 1월 11일 일부포기 말소 기록이 있습니다. 이후 강부식의 2022년 강제경매는 2023년 7월 12일 기각됐고, 현재 사건은 2024년 2월 7일 주식회사제은의 강제경매개시결정입니다.
② 임차·전세권 현황 — 전세권 1건, 1308호 점유 신고 2명
| 성명 / 권리자 | 대상 | 기준일 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국동서발전주식회사 | 건물 전부 | 2024.01.31 | 120,000,000원 | 등기 전세권 | 예상배당 0원 | 120,000,000원 인수 |
| 최아림 | 1308호 | 2021.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민아 | 1308호 | 2024.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 여러 호수의 점유자가 함께 조사돼 있으나, 이 리포트 대상인 1308호의 점유 신고자는 최아림·박민아 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 2018년 12월 14일 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 별도의 승계 권리로 명시된 것은 한국동서발전주식회사의 전세권입니다.
③ 가격 분석 — 1,301만원이 아니라 1억 3,301만원
현재 회차의 최저매각가는 13,012,000원이지만, 한국동서발전주식회사 전세권은 예상배당이 0원이므로 전세금 120,000,000원 전액이 매수인의 실질 부담으로 남습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 13,012,000원 | 120,000,000원 | 133,012,000원 | 84.2% |
| 8회 유찰 시 | 9,108,400원 | 120,000,000원 | 129,108,400원 | 81.7% |
| 9회 유찰 시 | 6,375,880원 | 120,000,000원 | 126,375,880원 | 80.0% |
낙찰가가 더 내려가더라도 고정된 전세권 인수액이 대부분을 차지합니다. 7회에서 9회 유찰로 최저가가 13,012,000원에서 6,375,880원으로 낮아져도 실질취득은 133,012,000원에서 126,375,880원으로만 줄어듭니다. 따라서 감정가의 4% 또는 8%라는 표면 유찰률을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 634,216원 |
| 1. 근저당 · 한라신용협동조합 | 5,520,000,000원 | 12,377,784원 |
| 2. 경매개시결정 · 강부식 | 529,573,770원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 한국동서발전주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사제은 | 529,573,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 한라신용협동조합 근저당권에 배당됩니다. 총 채권액 6,699,147,540원 중 채권자 배당액은 12,377,784원이며, 미배당액은 6,686,769,756원입니다. 한국동서발전주식회사 전세권은 배당 0원이고, 매각물건명세서상 매수인이 120,000,000원을 인수합니다.
⑤ 이용형태·환금성 메모 (감정자료 기준)
- 용도. 대상은 아파트가 아니라 생활숙박시설입니다. 아파트 가격이나 주거용 집합건물의 환금성을 그대로 적용해 판단해서는 안 됩니다.
- 건물. 감정자료상 생활숙박시설 부분은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물로, 위생·급배수·냉난방·승강기·소방·기계식 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지로, 토지면적 528.1㎡·공시지가 2,008,000원/㎡이며 평지의 사다리형 상업용 토지로 조사됐습니다.
- 도로. 광대소각 도로 조건으로 조사됐고 대로1류와 소로2류에 접합니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역· 역사문화환경보존지역·고도지구·방화지구 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 7회 유찰된 생활숙박시설이고 직접 비교할 실거래 자료도 확인되지 않아, 매도가격과 매각기간의 불확실성을 높게 보아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차의 판단 기준은 13,012,000원이 아니라 전세권 120,000,000원을 합한 133,012,000원입니다.
- 전세권 원문 재확인. 한국동서발전주식회사 전세권의 인수 범위, 말소 조건, 존속 여부와 반환 상대방을 최신 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 존속기간 경과 점검. 전세권 등기에는 존속기간이 2026.01.30.까지로 기재됐지만, 매각기일은 2026.07.14.입니다. 기간 경과와 별개로 명세서에 인수 조건이 남아 있으므로 현재 효력과 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 1308호 점유 확인. 최아림·박민아의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금, 퇴거 의사와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 현재 운영형태와 향후 사용계획이 공부상 용도 및 관련 인허가 조건과 맞는지 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 권리 인수액, 점유관계, 생활숙박시설의 수요와 관리상태가 반복 유찰에 영향을 주었는지 조사해야 합니다.
- 비교가격 확보. 동일 건물 또는 유사 생활숙박시설의 최신 매매사례와 임대수익을 별도로 조사하기 전에는 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고의 변경사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 8% 낙찰”이 아니다
이 사건을 최저가 13,012,000원짜리 물건으로 보면 판단이 완전히 어긋납니다. 매각물건명세서가 전세금 120,000,000원의 한국동서발전주식회사 전세권을 매수인 인수로 명시하고 있어, 현재 회차의 실질취득은 133,012,000원입니다. 이는 감정가 158,000,000원의 84.2%입니다.
직접 비교할 실거래 자료가 없는 상태에서 생활숙박시설·7회 유찰·1308호 점유 신고 2명이라는 조건까지 겹칩니다. 추가 유찰이 되더라도 고정된 전세권 부담 때문에 실질취득은 크게 내려가지 않습니다. 이 물건의 결론은 “최저가가 매우 낮다”가 아니라 “1.2억원 인수 조건을 감당하고도 1.33억원의 가치가 있는가”입니다. 권리조건과 비교가격이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.