광주지방법원 2025타경51225. 전남 무안군 삼향읍 왕산리의 무안연립주택 2층 202호입니다. 감정 이용상태는 연립주택이며, 본건이 속한 건물은 2017년 4월 5일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 등기상 현재 소유자는 대아정공주식회사이고, 말소기준권리는 2018년 1월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 인수 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 물리적 진출입과 실제 사용 가능성입니다. 육지와 연결된 폭 약 5m의 아스팔트 포장 교량이 존재하지만 현재 시건장치로 폐쇄되어 진출입이 제한된 상태이고, 해당 연립주택은 사용승인 후 현재까지 전체가 공실 상태인 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51225 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 산152-58 무안연립주택 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 · 101.52㎡ · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 대아정공주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 71,106,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 101,312,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 2017년 수협은행 근저당권 1,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2018년 1월 30일 중소기업은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 기술보증기금 가압류 150,000,000원, 경매개시결정, 중소기업은행 가압류 326,376,028원은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 28.4%라는 숫자만 보면 안 된다
무안연립주택 101.52㎡의 확인된 실거래는 2024.08 · 3층 · 250,000,000원 1건입니다. 최근 시세 평균도 250,000,000원으로 제시되어 있으며, 현재 최저매각가 71,106,000원은 그 금액의 28.4%입니다. 감정가 248,000,000원과 비교해도 최저가는 크게 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 101.52㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 101.52㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
가격만 보면 감정가 248,000,000원에서 최저가 71,106,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 실거래 표본은 1건뿐이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 28.4%라는 할인율을 곧바로 정상 사용 가능한 주택의 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,679,908원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 69,426,092원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 326,376,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 596,376,028원 중 채권자 예상배당은 69,426,092원이며, 미배당은 526,949,936원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 구조적 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 71,106,000원 | 69,426,092원 | 526,949,936원 |
| 6회 유찰 시 | 56,884,800원 | 55,460,874원 | 540,915,154원 |
| 7회 유찰 시 | 45,507,840원 | 44,288,699원 | 552,087,329원 |
제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격이 56,884,800원이나 45,507,840원까지 내려간다고 해서 진출입 교량 폐쇄, 전체 공실, 전기·수도 공급 차단이라는 물리적 조건이 함께 해소되는 것은 아닙니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 사용 가능성 확인이 선행돼야 하는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군 삼향읍 왕산리 소재로, 부근은 농촌자연마을과 농경지 등으로 형성된 근교농촌지역입니다. 본건 연립주택은 육지와 교량으로 연결된 소규모 도서 내에 있습니다.
- 진출입. 육지와 폭 약 5m의 아스팔트 포장 교량으로 연결되어 차량 접근 자체는 가능하나, 현재 교량이 시건장치로 폐쇄되어 진출입이 제한됩니다.
- 공실. 진출입 제한으로 해당 무안연립주택은 사용승인 후 현재까지 전체가 공실 상태인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·소방·승강기 설비가 있으나 전기와 수도 공급이 차단된 상태이고 시설물 정상 작동 여부는 미상입니다.
- 토지. 대지권 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 대이며, 계획관리지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·진입표면구역·준보전산지에 해당합니다.
- 규모. 무안연립주택은 19세대이며 2017년 4월 5일 사용승인됐습니다.
- 환금성. 확인된 실거래가 1건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 접근 제한과 전체 공실 상태가 환금성 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 교량 통행 가능 여부 확인. 현재 시건장치로 폐쇄된 진출입 교량이 실제 낙찰 후 언제, 어떤 조건으로 이용 가능한지 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 교량 권원 확인. 진출입 연륙교는 유치권자 및 채권자가 관리 중이며 채무자 소유가 아닙니다. 통행과 관련된 권리관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 전기·수도 및 설비 상태 확인. 전기와 수도 공급이 차단되어 있고 각 시설물의 정상 작동 여부도 미상입니다.
- 전체 공실 원인 확인. 사용승인 후 현재까지 전체가 공실 상태인 것으로 조사된 만큼 단순한 개별 호실 문제가 아닌 단지 차원의 원인을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 시세 비교에 사용 가능한 거래는 101.52㎡ 1건, 250,000,000원입니다. 단일 거래만으로 정상 환금가를 확정하기 어렵습니다.
- 권리와 가격을 분리. 매수인 인수는 0원이지만, 권리상 깨끗하다는 이유만으로 5회 유찰의 원인을 무시해서는 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체가 어렵다
이 물건은 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리관계만 보면 단순합니다. 감정가 248,000,000원에서 최저가 71,106,000원까지 내려와 실거래 250,000,000원의 28.4%라는 가격도 눈에 띕니다. 하지만 이미 5회 유찰됐고, 진출입 교량은 폐쇄돼 있으며, 단지는 사용승인 후 현재까지 전체 공실, 전기·수도도 차단된 상태입니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 통과, 가격은 매력적, 사용성과 환금성은 고위험입니다. 접근 문제와 설비 상태가 실제로 해소 가능한지 확인되지 않는다면 낮은 최저가 자체만으로 입찰 근거를 삼기 어렵습니다.
