대구지방법원 2025타경1229. 경산시 옥산동 옥산협화타운 106동 5층 505호, 전용 56.56㎡ 아파트입니다. 소유자 도견우는 2009.03.31. 거래가 57,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 권리분석의 기준점은 2014.02.03. 설정된 진량농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 70,000,000원이었고 2014.08.11. 변경등기로 86,400,000원으로 변경돼 있습니다. 이 근저당 이후의 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사·매각물건명세서에는 안수아가 확인됩니다. 전입일은 2023.06.16.으로 말소기준권리인 2014.02.03. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위 자체는 법원 원본으로 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 옥산동 884 옥산협화타운 106동 5층 505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.56㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 5층 |
| 사용승인 | 1994.07.05 |
| 소유자 | 도견우 (2009.03.31. 소유권이전 · 거래가 57,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진량농업협동조합 / 76,552,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
핵심은 2014.02.03. 진량농업협동조합 근저당입니다. 이후 전입한 안수아는 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없고, 2025.05.23. 서울보증보험주식회사 가압류 5,095,430원과 2025.11.05. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 하나카드·롯데카드 가압류는 각각 이미 말소돼 현재 인수위험으로 남지 않습니다.
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안수아 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 안수아의 전입은 말소기준권리 이후이므로 매수인 승계는 0원으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세는 8천만원 아래로 내려와 있다
협화타운은 570세대, 사용승인일 1994.07.05.이며 비교 대상은 전용 56.56㎡ 동일 면적 거래입니다. 전체 12건 평균은 78,166,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 56.56㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 56.56㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 56.56㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 56.56㎡ | 10 | 73,000,000원 |
| 2025.09 | 56.56㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 56.56㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 56.56㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 56.56㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2025.07 | 56.56㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 56.56㎡ | 15 | 79,000,000원 |
| 2025.02 | 56.56㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2024.08 | 56.56㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 74,200,000원 |
전체 거래 평균은 78,166,666원이지만 최근 12개월 평균은 74,200,000원, 최신 2026.08 거래는 70,000,000원입니다. 현재 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.8%로 최근 시세보다 높습니다. 최근 구간과 그 이전 거래를 비교한 추세도 -8.4%로 하락 중입니다. 따라서 전체 평균 대비 102.3%라는 수치보다 최근 거래 흐름을 우선하면, 신건 8천만원에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,840,000원 |
| 2. 근저당 · 진량농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,095,430원 | 5,095,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,064,570원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구 75,095,430원이 전액 배당되고 소유자 잔여 3,064,570원이 남으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 80,000,000원 | 75,095,430원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 12,647,430원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 25,217,030원 | 0원 |
유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 제공된 시나리오 전 회차에서 매수인 인수액 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족분과 매수인의 승계액을 혼동하면 안 됩니다. 가격 판단에서는 현재 80,000,000원이 최근 시세보다 높은지가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트 1개 호수이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 5층 505호입니다.
- 입지. 경상북도 경산시 옥산동 장산초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20미터 포장도로에서 접근 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,057,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 협화타운은 570세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래가격은 하락 추세입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 78,166,666원보다 최근 12개월 평균 74,200,000원과 최신 70,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.4%이므로 과거 90,000,000원 거래를 현재 가격 근거로 과도하게 반영하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 확인. 안수아의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 법원 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2014.08.11. 채권최고액 86,400,000원 변경등기와 제공된 배당표의 70,000,000원 기준 차이를 반드시 대조하세요.
- 명도. 임차인 점유가 확인돼 있으므로 대항력 여부와 별개로 실제 인도·명도 절차는 예상해야 합니다.
- 관리비·세금. 당해세와 임차인 최우선변제, 미납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 법원 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 말소기준 이후 전입한 임차인 1명이 확인되지만 제공된 판정상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 매수인에게 미배당 보증금이 넘어오는 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 80,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 74,200,000원의 107.8%이고, 최신 거래는 70,000,000원입니다. 거래 추세도 -8.4%이므로 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 통과하지만 가격은 최근 시세 이상. 이 사건의 핵심은 권리 위험보다 현재 8천만원을 지불할 이유가 있는지에 있습니다.
