대구지방법원 2025타경1229. 경상북도 경산시 옥산동 884, 옥산협화타운 106동 5층 505호입니다. 전용면적은 56.56㎡이며, 1994년 7월 5일 사용승인을 받은 15층 아파트의 5층 물건입니다. 소유자는 도견우 씨로, 2009년 3월 31일 매매를 통해 거래가 5,700만원에 취득했습니다.

권리분석의 중심은 2014년 2월 3일 설정된 진량농업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2025년 설정된 서울보증보험의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 안수아 씨의 전입일은 2023년 6월 16일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인에게 대항력이 인정되지 않는 것으로 판단됩니다.

이번 물건의 가격은 눈여겨볼 만합니다. 최저매각가는 3,920만원으로 감정가의 49%이며, 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균 7,458만원과 비교하면 52.6%입니다. 최신 거래 8,300만원과 비교해도 낮은 수준입니다. 다만 최근 거래 추세가 이전 기간 대비 6.2% 하락했고, 단지 경매 통계상 낙찰률도 0.0%로 나타나므로 단순히 낮은 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준, 후순위는 소멸

권리분석의 기준은 2014년 2월 3일 접수된 진량농업협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 70,000,000원이며, 2014년 8월 11일 변경계약으로 채권최고액이 86,400,000원으로 변경된 이력이 있습니다.

이후 설정된 하나카드와 롯데카드의 가압류는 각각 2024년 4월 2일과 2019년 9월 3일에 이미 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 인수 대상 권리로 볼 수 없습니다. 2025년 5월 23일 설정된 서울보증보험의 가압류 5,095,430원은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2025년 11월 5일 진량농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 현황 — 전입일은 말소기준권리 이후

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 임차인은 안수아 씨 1명입니다. 전입일은 2023년 6월 16일로, 2014년 2월 3일 설정된 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입일을 기준으로 대항력은 인정되지 않습니다.

안수아 씨는 말소기준권리 이후 전입했으므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 보증금이 미상이라는 사실만으로 매수인 인수금이 발생하는 것은 아닙니다. 다만 실제 임대차계약의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 3,920만원, 최근 평균의 52.6%

비교 대상은 협화타운 동일 면적인 전용 56.56㎡ 실거래입니다. 전체 거래 평균만으로 가격을 판단하기보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 비교해야 합니다.

가장 중요한 비교 기준인 최근 12개월 실거래 평균은 74,583,333원입니다. 현재 최저가 39,200,000원은 이 금액의 52.6% 수준입니다. 최신 거래인 2026년 9월 83,000,000원과 비교하면 최저가는 약 47.2%에 해당합니다.

감정가 80,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 현재 최저매각가는 39,200,000원까지 내려왔습니다. 따라서 감정가가 아니라 현재 최저매각가를 기준으로 보면 실거래 대비 가격 차이가 상당합니다. 다만 최신 거래 한 건만으로 해당 호수의 실제 매각 가능 가격을 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

배당 산정은 제공된 예상배당 내역의 채권액을 기준으로 합니다. 집행비용 1,105,600원을 우선 공제하고 진량농업협동조합에 38,094,400원을 배당하는 구조입니다. 서울보증보험은 배당받지 못하며, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 부족은 확대

현재 물건은 2회 유찰되어 감정가의 49%인 39,200,000원이 최저매각가입니다. 추가 유찰이 발생할 경우 매각가격과 채권자 배당액은 더 낮아지고 미배당액은 증가합니다.

유찰 시나리오는 제공된 회차별 산정값입니다. 향후 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원의 매각절차와 결정에 따라 확인해야 합니다.

여기서 중요한 점은 유찰이 반복된다고 해서 매수인의 권리 인수액이 증가하는 구조는 아니라는 것입니다. 현재 산정상 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 추가로 낮아지는 만큼 담보권자의 미배당액은 커지고, 경매시장 내 매수수요가 약하다는 신호도 함께 살펴야 합니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 옥산동 소재 장산초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 종합하면 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 북측으로 폭 약 20m의 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 단지 규모. 협화타운은 570세대 규모의 아파트 단지입니다. 동일 면적의 실거래가 최근에도 확인되어 거래 사례 비교가 가능합니다.
• 건물 노후도. 1994년 7월 5일 사용승인된 건물로, 준공 후 상당 기간이 경과했습니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 다만 개별 호수의 내부 수리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역에 포함되며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,057,000원/㎡입니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 570세대 단지라는 규모는 장점이나 1994년 준공으로 노후도가 있습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 74,583,333원이며 거래 추세는 -6.2%로 하락 방향입니다. 단지 경매 통계상 낙찰률 0.0%도 보수적으로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 최저가 39,200,000원은 최근 12개월 평균 74,583,333원의 52.6%입니다. 다만 2026년 9월 최신 거래 83,000,000원과 해당 호수의 층·향·내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.2%입니다. 과거 거래가격을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 보수적인 매도 가능 가격을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 임차인 확인. 안수아 씨의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 없는 것으로 판단되지만 실제 점유와 명도 협의는 별개입니다.
• 근저당 채권 확인. 2014년 근저당 채권최고액 변경 이력(70,000,000원 → 86,400,000원)과 예상배당표의 70,000,000원 기준을 대조하세요. 신청채권 청구액 76,552,178원과의 차이도 확인해야 합니다.
• 노후도 점검. 1994년 준공 건물이므로 누수·배관·창호·난방·공용부 유지보수 상태를 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요. 실제 체납액은 별도로 조사해야 합니다.
• 명도 비용. 임차인의 대항력이 없다는 판단과 실제 인도 완료는 별개의 문제입니다. 점유자 확인 및 인도 절차에 필요한 비용과 시간을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 실거래 내역을 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 낮지만, 환금성은 따져야 한다”

대구지방법원 2025타경1229는 말소기준권리인 2014년 진량농업협동조합 근저당권 이후의 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 실제 임차인 1명은 2023년 전입으로 말소기준권리보다 후순위이며, 확인된 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 물건입니다.

가격 측면에서도 현재 최저가 3,920만원은 최근 12개월 실거래 평균 7,458만원의 52.6%로 상당한 차이가 있습니다. 최신 거래 8,300만원과 비교해도 낮은 수준이므로, 현재 회차의 가격 경쟁력은 분명히 존재합니다.

그러나 최근 거래 추세 -6.2%, 1994년 준공이라는 노후도, 단지 경매 통계상 낙찰률 0.0%라는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 특히 매수 후 다시 매도해야 하는 상황이라면 단순 취득가격보다 실제 거래 가능한 가격과 매도 소요기간이 더 중요할 수 있습니다.

또한 임차인 보증금 미상, 근저당 채권최고액 변경, 예상배당 산정액과 신청채권 청구액의 차이는 입찰 전에 확인해야 할 사항입니다.

권리는 합격, 가격도 긍정적이지만 환금성은 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라, 임차인 및 근저당 관련 사항을 확인한 뒤 실제 취득원가와 향후 매도 가능 가격 사이에 충분한 여유가 있는지를 판단하는 것입니다.