창원지방법원 2025타경20901. 창원시 마산회원구 회성동 188-41의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택 등, 제시외 건물은 창고 등으로 조사됐습니다. 감정가는 85,817,200원, 현재 최저가는 42,050,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
등기부상 현재 소유자는 김혜관과 이화자입니다. 김혜관 지분은 21분의 18, 이화자 지분은 21분의 3입니다. 이번 경매개시결정의 원인은 공유물분할을 위한 경매이며, 신청자는 김혜관입니다. 일반적인 근저당 채권회수형 경매와 달리 신청채권액이 잡혀 있지 않고, 배당자료에서도 채권자 청구액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20901 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 188-41 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 등 · 제시외 건물은 창고 등 |
| 토지 | 111.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김혜관 21분의 18 · 이화자 21분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 85,817,200원 / 42,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 원인 | 2025.10.02 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 김혜관 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1, 2-2, 2-3 포함 · 감나무 1주 토지에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 그러나 가처분은 남는다
이번 사건의 말소기준으로 계산된 등기는 2025.10.02 경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.07.04 가처분입니다. 이 가처분은 이화자의 지분에 설정됐고 피보전권리는 공유물분할청구권입니다. 등기 분석에서도 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
과거 가압류·압류·근저당권과 2019년·2022년 경매개시결정 등 상당수 등기는 이미 등기부상 말소됐습니다. 특히 2020.09.11 설정된 황재태 근저당권 35,000,000원도 2024.04.26 말소돼 현재 근저당권 수는 0건입니다. 따라서 위험의 초점은 과거 채권이 아니라 현재 남아 있는 선순위 가처분입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교 자료가 없다
현재 최저매각가는 42,050,000원으로 감정가 85,817,200원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과만 놓고 보면 숫자는 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 금액상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 42,050,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 29,434,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 20,604,499원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당계산상 매수인의 금액 인수는 0원으로 유지됩니다. 그러나 이는 선순위 가처분이라는 비금전 권리의 인수 위험을 제거한다는 뜻이 아닙니다. 낙찰가 하락과 권리 위험은 별개의 문제로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,900원 |
| 2. 갑구 22번 경매개시결정 · 김혜관 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,893,100원 |
경매개시결정 관련 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐고, 집행비용 1,156,900원을 제외한 40,893,100원이 소유자 교부 잔여로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표의 금액 인수 0원과 선순위 가처분의 권리 인수는 구분해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서마산IC 북서측 인근의 주택지대에 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근은 가능하지만 감정평가서상 전반적인 교통상황은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 111.0㎡, 지목은 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역에 해당하고 하천에 저촉됩니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 진입로. 토지 서측 진입로 부분인 회성동 188번지는 공부상 개인 명의 사도로 기재돼 있어 실제 이용 가능 여부 확인이 필요합니다.
- 건물. 단독주택 등으로 이용 중이며 세멘보록크조 스라브즙 단층 건물입니다. 기름보일러, 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 제시외 건물. 2-1, 2-2, 2-3이 일괄매각에 포함됩니다. 토지의 감나무 1주도 별도 경제적 가치가 있는 고가 수목이 아니라 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 원본 확인. 2024.07.04 제22721호 가처분의 피보전권리, 현재 효력, 말소 가능성과 매각 후 처리 방법을 매각물건명세서·등기부 원본으로 대조하세요.
- 21분의 3 지분 관계. 가처분 대상이 이화자의 21분의 3 지분인 만큼 공유물분할 경매와 해당 가처분의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행 이력과 현재 상태를 교차 확인하세요.
- 사도 진입로 확인. 회성동 188번지 진입로가 개인 명의 사도로 기재돼 있습니다. 통행·차량 진입에 법적·사실상 문제가 없는지 확인하세요.
- 하천 저촉 확인. 토지 일부가 하천에 저촉되므로 이용 제한과 실제 저촉 범위를 원본 도면에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 명도 필요 여부를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물 2-1, 2-2, 2-3, 감나무 1주가 함께 평가·매각되는 범위를 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 가처분 한 줄이 더 중요하다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 85,817,200원에서 최저가 42,050,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 2024.07.04 선순위 가처분을 먼저 봐야 합니다. 배당계산상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 매각물건명세서는 이화자 지분 21분의 3에 설정된 가처분을 인수권리로 명시하고 있습니다.
명세서에는 이미 목적을 달성해 사실상 효력이 없는 등기일 수 있다는 내용이 함께 있지만, 그 가능성만으로 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 여기에 실거래 시세 자료 부재, 소형차량만 접근 가능한 교통조건, 개인 명의 사도 진입로, 토지 일부 하천 저촉까지 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만 권리와 이용조건 확인이 선행돼야 하는 물건. 이 사건은 최저가보다 선순위 가처분의 실제 처리 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
