대구지방법원 2025타경9442. 대구 동구 봉무동 협성휴포레이시아폴리스 105동 13층 1305호, 전용 약 108.98㎡ 아파트입니다. 소유자 장수빈은 2021년 4월 21일 매매를 원인으로 725,000,000원에 취득했고, 2021년 5월 27일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매자료상 말소기준으로 제시된 권리는 2024년 8월 2일 박성민의 400,000,000원 가압류이며, 그 뒤 2025년 10월 15일 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 기입돼 있습니다.
등기 흐름만 보면 현재 경매 배당모형은 박성민 가압류를 중심으로 계산돼 있고, 매각가 502,000,000원 가정 시 채권액 400,000,000원이 전액 배당된 뒤 소유자 잔여금 94,580,000원이 발생합니다. 다만 이 사건은 권리표보다 임차인 확인이 우선입니다. 이지안의 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 유무를 단정할 수 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9442 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 봉무동 1537 협성휴포레이시아폴리스아파트 105동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 약 108.98㎡ · 철근콘크리트구조 18층 중 13층 |
| 사용승인 | 2018.03.26 |
| 소유자 | 장수빈 · 2021.04.21 매매 · 거래가액 725,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 502,000,000원 / 502,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구액 | 308,383,407원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.08.02 가압류
2018년 우리은행 근저당은 2019년 해지로 말소됐고, 2019년 대구은행 근저당도 2021년 해지로 말소됐습니다. 2021년 삼성생명보험 명의의 채권최고액 349,250,000원 근저당은 이후 2025년 8월 18일 한국자산관리공사 앞으로 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다. 경매자료가 지정한 말소기준은 갑구 6번 박성민 가압류이며, 이 가압류와 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — ‘없음’이 아니라 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지안 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이지안은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준일인 2024.08.02보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 보증금 규모도 알 수 없어 대항력 有로 단정할 수도, 인수 0원으로 확정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 0.8% 낮지만 최신 거래보다 높다
협성휴포레이시아폴리스는 599세대, 2018년 3월 26일 사용승인 단지입니다. 대상 면적은 약 108.98㎡이며, 동일면적 최근 12개월 거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 506,000,000원으로 현재 최저가 502,000,000원은 평균의 99.2%입니다. 차이는 4,000,000원에 불과해 신건에서 강한 할인으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 108.98㎡ | 14 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 108.98㎡ | 12 | 473,000,000원 |
| 2025.11 | 108.98㎡ | 16 | 630,000,000원 |
| 2025.06 | 109.0㎡ | 15 | 515,000,000원 |
| 2025.05 | 109.0㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2025.05 | 108.98㎡ | 13 | 488,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 506,000,000원 |
최근 12개월 가격 흐름은 이전 거래군보다 1.9% 높아 하락 추세는 아닙니다. 다만 최신 거래인 2025년 12월 14층 거래가가 460,000,000원으로, 현재 신건 최저가보다 42,000,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균은 630,000,000원의 고가 거래도 포함하고 있어 단순 평균만 보고 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다. 현재 가격은 최근 평균과 사실상 같은 수준으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 502,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,420,000원 |
| 2. 가압류 · 박성민 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,580,000원 |
현재 배당모형에서는 채권 부족액 0원, 소유자 잔여 94,580,000원, 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이지안의 보증금·전입일이 미상이므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 임차인 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 502,000,000원 | 400,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 401,600,000원 | 395,184,000원 | 4,816,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 321,280,000원 | 315,982,080원 | 84,017,920원 | 0원* |
* 위 인수액은 현재 배당 시뮬레이션 수치입니다. 임차인 이지안의 대항력 및 보증금이 확인되지 않아 법률상 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 봉무동 대구 국제학교 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·아파트단지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 13층이며, 사용승인일은 2018.03.26입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 팔공로, 북측과 동측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역 등에 해당하며 비행안전구역과 역사문화환경보존지역에도 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이지안 전입세대 확인. 전입일을 확인해 2024.08.02 말소기준보다 앞서는지 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금 규모가 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 통해 매수인 승계 가능액을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 유무와 실제 배당 가능액을 확인해야 인수금액을 계산할 수 있습니다.
- 최신 거래 비교. 최근 12개월 평균 506,000,000원뿐 아니라 최신 거래 460,000,000원을 함께 보며 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021년 근저당권과 2025년 한국자산관리공사 이전등기, 현재 경매 배당구조를 최신 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 폐문 상태여서 내부구조와 이용상황은 현황도면·인근 탐문 등을 토대로 평가됐습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 임차인을 확정해야 한다”
현재 신건 최저가 502,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 506,000,000원보다 4,000,000원 낮아 가격 자체가 과도하게 높다고 보기는 어렵습니다. 반면 최신 거래는 460,000,000원이고, 최근 평균과의 차이도 0.8%에 불과해 뚜렷한 신건 할인은 아닙니다. 더 중요한 것은 실제 임차인 이지안입니다. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 대항력과 인수 가능액이 확정되지 않았습니다.
따라서 이 물건은 가격 검토보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 숫자만으로 안전형으로 단정하지 말고, 임차인의 권리가 말소기준보다 뒤인지, 보증금 전액이 배당되는 구조인지가 확인된 뒤에야 502,000,000원의 신건 가격 또는 유찰 후 가격을 제대로 평가할 수 있습니다. 가격은 보통, 권리는 확인 전 보류. 이것이 현재 자료에서 가장 중요한 결론입니다.
