대구지방법원 2025타경9490. 대구광역시 북구 매천동 72 소재 근린시설입니다. 현재 소유자는 정빈기이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,903,867,180원입니다. 그런데 이 사건은 감정가 대비 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 뒤 어떤 권리가 남느냐가 먼저입니다. 2023.10.13. 주식회사올레 명의의 소유권이전청구권가등기가 설정되어 있고, 권리분석상 말소기준인 2025.11.24. 임의경매개시결정보다 먼저 존재합니다. 해당 가등기는 현재 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정돼 있습니다.
또 하나의 확인 포인트가 있습니다. 가등기 관련 주의사항에는 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 적혀 있습니다. 따라서 등기 명칭만으로 단순한 순위보전 가등기인지, 담보 성격이 어떻게 처리되는지를 추정해서는 안 됩니다. 현재 제공된 권리판정대로라면 인수 위험을 전제로 접근해야 하고, 이 부분이 해소되기 전에는 실질취득가를 최저가와 동일하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9490 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 매천동 72 · 대구광역시 북구 매천로37길 34-10 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 유치원 · 운영중단 |
| 토지 | 565.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정빈기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,903,867,180원 / 1,903,867,180원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대서신용협동조합 / 359,323,390원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
2022.05.24. 설정된 수협은행 근저당권 1,530,000,000원은 2023.10.13. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 대구대서신용협동조합을 근저당권자로 한 1,620,000,000원 근저당권도 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.11.24. 대구대서신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 2026.03.11. 근저당권자 명의가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 확인됩니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 “임차인 0명이라 명도까지 단순하다”고 단정할 사건은 아닙니다. 현장 점유자와 실제 사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격·현황 — 신건 할인보다 물건 상태가 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,903,867,180원이며 아직 0회 유찰된 신건입니다. 실거래 비교 자료가 없어 감정가가 최근 거래 대비 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 가격 평가는 할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 1,903,867,180원 | 1,882,428,508원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,523,093,744원 | 1,505,462,807원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,218,474,995원 | 1,203,890,245원 |
또한 목록2는 공부상 지목이 “대”이나 현황 일부가 “도로”인 점을 감안해 평가됐고, 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 단순 건물 한 동의 감정가만 비교하는 방식보다 토지 현황과 제시외 부분을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,903,867,180원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,438,672원 |
| 신청채권자 청구액 | 359,323,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,882,428,508원 |
예상배당 산정에서는 채권자 총 배당액과 미배당액이 모두 0원으로 계산돼 있으며, 신청채권자의 청구액 359,323,390원은 별도로 존재합니다. 따라서 이 표만으로 채권 만족 여부를 확정하기 어렵습니다. 무엇보다 선순위 가등기의 매수인 인수 위험은 금액 배당표에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매천초등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 대구도시철도 3호선 매천역이 위치합니다. 대중교통과 간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 565.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 602,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역(12층 이하) 관련 사항과 가축사육제한구역이 기재돼 있습니다.
- 추가 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이 포함된 것으로 표시됩니다.
- 공부·현황. 목록3은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 유치원이며 운영이 중단된 상태입니다. 3층은 화재 파손이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 2023.10.13. 주식회사올레 명의 소유권이전청구권가등기가 왜 설정됐는지, 담보가등기인지 여부와 매각 후 존속 여부를 원본으로 확정해야 합니다.
- 인수 위험을 0원으로 보지 않기. 예상배당상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어도, 선순위 가등기는 금액 채무와 다른 권리 위험입니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 화재 파손 실사. 3층 내부 마감재·샷쉬 일부·부대설비 파손 범위와 복구 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소와 현황 유치원의 차이, 현재 운영중단 상태가 향후 사용과 인허가에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 토지 일부 도로 현황 확인. 목록2는 공부상 지목 “대”이나 현황 일부가 “도로”인 점이 감정에 반영됐습니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 현황·면적·이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 선순위 가등기가 먼저”
이 사건을 신건 최저가 1,903,867,180원짜리 근린시설로만 보면 핵심을 놓칩니다. 2023.10.13. 설정된 주식회사올레의 소유권이전청구권가등기가 2025.11.24. 말소기준보다 앞서며 현재 판정상 매수인 인수입니다. 가등기의 구체적 성격도 추가 확인이 필요한 상태입니다.
물건 자체도 공부상 사무소와 현황 유치원이 다르고, 현재 운영중단 상태이며, 3층에는 화재 파손이 있습니다. 실거래 비교 자료도 없어 신건 가격의 시세 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 가격 협상형이 아니라 권리확인 선행형입니다. 선순위 가등기 처리와 현장 상태를 확정하기 전에는 입찰 보류가 합리적인 사건으로 보는 것이 안전합니다.
