창원지방법원 2025타경20905. 케이씨월드카프라자 에이동 2층267호 근린시설입니다. 등기 흐름의 기준점은 2022.08.26 주식회사국민은행 근저당권 756,000,000원입니다. 이후 우리카드 가압류 7,351,504원, 경남신용보증재단 가압류 20,000,000원, 임의경매개시결정, 창원시 압류와 국 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
점유자는 김희진(상호:에이치모터스)으로 본건 전부를 사무실 및 주차장으로 사용하고 있습니다. 전입일은 2023.10.30으로 말소기준일인 2022.08.26보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 3,000원이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 이 임차관계 때문에 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20905 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-21 케이씨월드카프라자 에이동 2층267호 |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 자동차판매시설(사무실 및 매매장)로 이용중 |
| 소유자 | 이재환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 507,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 662,093,418원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁 소유권은 이미 말소됐고, 2022.08.26 이재환에게 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 2022.12.05 김창수 근저당 65,000,000원은 2023.09.11 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 발생한 가압류·경매개시결정·압류는 모두 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김희진(상호:에이치모터스) | 본건 전부 · 사무실 및 주차장 | 2023.10.30 | 3,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부에 따른 우선변제 여부는 확인되는 범위에서 특정되지 않지만, 대항력이 없다는 점은 명확합니다. 또한 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 507,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,475,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 756,000,000원 | 500,025,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 7,351,504원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 783,351,504원 중 500,025,000원이 채권자에게 배당되고, 283,326,504원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 507,500,000원 | 500,025,000원 | 283,326,504원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 355,250,000원 | 349,476,500원 | 433,875,004원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 248,674,999원 | 244,393,549원 | 538,957,955원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 근린시설이며 매각물건명세서상 자동차판매시설(사무실 및 매매장)로 이용 중입니다.
- 토지이용. 일반공업지역, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 형상·도로. 평지·세로장방이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 토지규모. 관련 토지면적은 9,764.0㎡이고 공시지가는 874,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 일반공업지역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 김희진(에이치모터스)이 본건 전부를 사무실 및 주차장으로 사용 중이므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 대항력은 없음. 전입 2023.10.30로 말소기준 2022.08.26보다 늦습니다. 임차보증금 승계 위험과는 구분됩니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각 조건을 전제로 입찰 범위를 확인해야 합니다.
- 상업용 환금성. 자동차판매시설의 실사용 수요·임대수요·재매각 가능성을 주거용과 별도로 검토해야 합니다.
- 후순위 권리. 우리카드·경남신용보증재단 가압류, 창원시·국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 검증은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건은 주거용이 아니라 근린시설·자동차판매시설입니다. 현재 최저가 507,500,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 실제 투자 판단은 해당 시설의 영업수요·임대수요·환금성과 507,500,000원이라는 가격 자체를 별도로 검증하는 것이 핵심입니다.
