광주지방법원 2025타경51281. 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가9차오피스텔 9층 903호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 감정가 87,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 31,181,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차인 차승준의 보증금이 88,000,000원이고 2022.08.26 전입으로 대항력이 인정된 구조이기 때문입니다.
현재 회차에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 30,219,742원, 미배당은 57,780,258원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 떨어져도 미배당 인수분이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 이 사건은 “감정가 8,700만원짜리를 3,118만원에 산다”가 아니라, 약 8,800만원 수준의 취득 부담을 전제로 검토해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 9층 903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 16층 건물 중 9층 903호 |
| 소유자 | 주식회사하늘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 31,181,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 차승준 / 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차인 대항력이 핵심
권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 임차인 차승준의 전입일 2022.08.26입니다. 데이터상 말소기준은 2024.05.02 무안군 압류로 산정되어 있어, 전입이 그보다 앞섭니다. 이에 따라 차승준은 대항력 있는 임차인으로 판단되어 매수인에게 보증금 미회수분이 승계될 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차승준 | 본건 | 2022.08.26 | 미상 | 88,000,000원 | 2025.08.11 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
차승준은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금은 88,000,000원이며 배당요구는 2025.08.11에 접수됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않고, 배당 분석에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 있습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰 할인은 실질취득 할인과 다르다
실거래 비교 자료는 제시되지 않아 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 대신 회차별 배당 구조를 보면, 최저가가 낮아질수록 신청채권자의 미배당액이 커집니다. 즉 낙찰가 할인분이 그대로 매수인의 경제적 이익으로 남지 않는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 31,181,000원 | 30,219,742원 | 57,780,258원 |
| 5회 유찰 시 | 24,944,800원 | 24,095,794원 | 63,904,206원 |
| 6회 유찰 시 | 19,955,840원 | 19,196,635원 | 68,803,365원 |
현재 최저가는 감정가 87,000,000원의 35.84%까지 내려왔습니다. 그러나 보증금 88,000,000원이 낙찰가를 웃도는 대항력 인수형이므로, 입찰가가 더 내려가면 미배당액이 증가합니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 싸거나 메리트 있다고 평가할 수 없습니다. 오히려 룰상 실질취득은 약 88,000,000원 수준으로 고정해 판단해야 하며, 이는 감정가 87,000,000원과 비슷한 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,258원 |
| 임차인 차승준 보증금 | 88,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 차승준 | 88,000,000원 | 30,219,742원 |
| 미배당 | - | 57,780,258원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 961,258원을 제외한 30,219,742원이 신청채권자에게 배당되고, 57,780,258원이 미배당으로 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금과 신청채권이 동일인·동일금액으로 나타나는 만큼 실제 인수 범위는 원본 배당관계와 채권 원인을 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있어 아파트로 전제하면 안 됩니다.
- 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있으나, 대중교통수단 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측·남측 약 10m 보행자도로에 접하고 서측으로 단지내 포장도로와도 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물로 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 31,181,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 대항력 인수형 원칙에 따라 약 88,000,000원 수준으로 검토해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 차승준의 보증금 88,000,000원과 신청채권 88,000,000원이 같은 채권인지 별개인지 계약서·집행권원·배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.05.02 압류가 기준으로 산정되어 있으나 2024.09.02 해제 말소 내역이 있으므로 현재 사건 원본 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비. 매각물건명세서 비고에는 ‘25. 8. 기준’ 미납 관리비 100,620원이 기재돼 있습니다.
- 유찰 추가 진행. 5회·6회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 미배당액은 각각 63,904,206원, 68,803,365원으로 증가합니다. 가격 하락 자체를 이익으로 계산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 신청채권의 원인을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,118만원 낙찰”이 아니라 “약 8,800만원 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 함정은 4회 유찰된 낮은 최저가입니다. 감정가 87,000,000원이 31,181,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 차승준의 보증금은 88,000,000원입니다. 현재 회차 미배당만 57,780,258원이고 추가 유찰 시 미배당은 더 커집니다. 따라서 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락으로 이어지지 않으며, 실질취득은 약 88,000,000원 수준으로 평가해야 합니다.
여기에 임차인과 신청채권자가 동일인이고 보증금과 청구금액도 모두 88,000,000원이라는 특수성이 있습니다. 가장임차인 여부나 채권의 동일성은 제공된 자료만으로 확정할 수 없으므로 원본 확인 전에는 인수 위험을 가볍게 볼 수 없습니다. 낮은 최저가보다 권리관계 확인이 먼저인 사건이며, 4회 유찰이라는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
