대구지방법원 2025타경9694. 대구 동구 율하동 1436의 1층 111호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이고 감정 기준시점 현재는 인접 110호와 경계벽 없이 근린상가로 이용 중입니다. 소유자는 최원기이며 2011.01.20. 소유권이전 등기가 있고 거래가액은 510,241,251원으로 기재돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.01.30. 서대구신용협동조합 근저당권(채권최고액 288,000,000원)입니다.
이 말소기준 이후 설정된 한경윤 근저당 2건, 국·대구광역시 동구 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 510,000,000원 매각을 가정한 배당표에서도 채권자 배당 후 80,864,827원이 소유자에게 남고, 매수인 인수 산출액은 0원입니다. 다만 이는 점유자의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태에서의 산출이므로, 미상 점유를 별도 검증해야 최종 인수 판단이 완성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9694 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 율하동 1436 1층 111호 · 도로명 대구광역시 동구 안심로22길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 근린상가 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상6층 중 제1층 제111호 · 사용승인일 2010.12.14 |
| 소유자 | 최원기 · 2011.01.20. 소유권이전 · 거래가액 510,241,251원 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 510,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구신용협동조합 / 240,862,796원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.30. 서대구신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
2018~2019년에 설정됐던 참저축은행·한경윤 근저당권들은 2020.01.29.~2020.01.30. 해지·말소됐고, 국·대구광역시 동구·국민건강보험공단의 과거 압류와 메리츠캐피탈 가압류 역시 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석의 기준점은 2020.01.30. 서대구신용협동조합 근저당권이며, 그 뒤에 남아 있는 등기상 부담은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 1건은 대항력 없음, 1건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대건 | 1층 111호 | 2024.04.24 | 미상 | 2026.05.26 | 대항력 없음 | 미상 | 산출 0원 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
정대건의 전입신고일 2024.04.24.은 말소기준일 2020.01.30.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 두 번째 점유 기재는 전입일과 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 510,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가만 놓고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 단계에서 확정할 수 있는 것은 가격 수준이 아니라 회차별 배당 부족액의 변화입니다.
④ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,500,000원 |
| 1. 근저당 · 서대구신용협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한경윤 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한경윤 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 13,635,173원 | 13,635,173원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,864,827원 |
현재 회차에서는 채권 총액 421,635,173원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 80,864,827원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 미상 점유의 법적 지위 역시 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 물리적 현황 — 110호와 경계벽 없이 이용 중
감정평가 기준시점 당시 111호는 인접한 110호와 구분벽체(경계벽) 없이 하나의 근린상가로 이용되고 있습니다. 다만 집합건축물대장의 건축물현황도에 따라 구분상가의 위치를 특정할 수 있고, 이를 기준으로 물적 동일성이 확인된 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현재 근린상가로 이용 중인 1층 구분상가입니다.
- 입지. 대구도시철도 1호선 율하역 남동측에 위치하며 주변은 근린상가와 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 교통시설 접근성과 대중교통 상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 25m 내외, 남측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 3,079,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2010.12.14이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 매수층이 용도·임대수익·점포 현황에 따라 제한될 수 있고, 이 물건은 특히 110호와의 비분리 이용 상태를 함께 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘점포’로 기재된 점유의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 계약관계를 현장·원본 문서에서 확인하세요.
- 정대건 관계 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 110호 경계벽. 111호가 110호와 경계벽 없이 쓰이는 현재 상태에서 낙찰 후 독립 점유·사용이 가능한지 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 510,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 408,000,000원, 2회 유찰 시 326,400,000원이며 채권 미배당액은 각각 20,115,173원, 100,604,773원으로 증가합니다.
- 공법·용도. 제1종근린생활시설(소매점) 용도와 일반상업지역·지구단위계획구역 등 조건을 실제 활용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 그 이후의 근저당·압류·가압류 등이 자료상 모두 매각으로 소멸한다는 점에서는 구조가 비교적 선명합니다. 현재 510,000,000원 배당가정에서도 채권 전액 배당 후 소유자에게 80,864,827원이 남고 매수인 인수 산출액은 0원입니다.
하지만 결론을 ‘안전한 0원 인수 물건’으로 끝내기에는 확인할 것이 있습니다. 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유 기재가 존재해 대항력 여부를 확정할 수 없고, 현장에서는 111호와 110호 사이 경계벽이 없는 상태입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 510,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기보다 점유 확인, 가격보다 현장 구획 확인입니다.
