대구지방법원 2025타경9706. 대구 수성구 신매동 시지동서타운 257동 15층 1505호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이상혁이고, 2003.05.02 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현존 핵심 권리는 2023.11.16 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 채권최고액 264,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2026.05.12 한국자산관리공사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 이전이므로 순위는 그대로 이어집니다.
이 사건 자체의 강제경매개시결정은 2025.11.05 채권자 이민재 명의로 등기됐고, 2026.06.15에는 한국자산관리공사의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 둘 다 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리보다 더 중요한 변수는 현재 최저가가 최근 거래 수준을 뚜렷하게 웃돈다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 594 시지동서아파트 257동 15층1505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 지하1층, 지상16층 건 중 15층 |
| 소유자 | 이상혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 292,543,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 현존 인수권리는 없다
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2023.11.16 현대캐피탈주식회사 근저당권 264,000,000원이며, 2025.11.05 강제경매개시결정과 2026.06.15 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정된 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 내려왔는데 신건은 3.03억
시지동서타운 동일면적 84.92㎡의 확인된 실거래는 10건입니다. 전체 평균은 293,300,000원이지만, 과거 418,000,000원 거래까지 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 265,000,000원, 최신 거래는 2025.08 · 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.92㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 84.92㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 84.92㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2024.11 | 84.92㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 84.92㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2024.01 | 84.92㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2023.08 | 84.92㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 84.92㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.09 | 84.92㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 84.92㎡ | 8 | 418,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92㎡ | 4건 | 265,000,000원 |
현재 최저가 303,000,000원은 최근 12개월 평균 265,000,000원의 114.3%입니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -15.1%의 하락 추세를 보입니다. 따라서 전체 평균 293,300,000원만 놓고 가격을 평가해서는 안 되고, 최근 시세 기준으로는 신건이 비싸다고 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이민재 | 292,543,304원 | 33,958,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 292,543,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 849,086,608원 중 예상 배당액은 297,958,000원, 미배당액은 551,128,608원입니다. 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 303,000,000원 | 297,958,000원 | 551,128,608원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 610,880,208원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 658,681,488원 | 0원 |
권리 구조는 회차가 내려가도 동일합니다. 매수인 인수액은 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 반면 가격은 현재 303,000,000원에서 1회 유찰 시 242,400,000원, 2회 유찰 시 193,920,000원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 신매동 욱수초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층·지상16층 건 중 15층 1505호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소화전설비·도시가스에 의한 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측·동측으로 노폭 약 20미터 내외 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 4미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,625,000원/㎡입니다.
- 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지. 시지동서타운 360세대, 사용승인일은 1995.10.27입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격을 보세요. 전체 10건 평균 293,300,000원보다 최근 12개월 평균 265,000,000원과 최신 거래 250,000,000원이 현재 시장 판단에 더 중요합니다.
- 하락 추세를 반영하세요. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -15.1%입니다. 신건 최저가 303,000,000원을 과거 고가 거래와 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 근저당권 이전을 오해하지 마세요. 2026.05.12 한국자산관리공사 이전은 2023.11.16 근저당권의 이전이며 별도 신규 선순위 권리가 아닙니다.
- 경매 사건이 두 건 등기돼 있습니다. 2025.11.05 강제경매개시결정과 2026.06.15 임의경매개시결정이 존재하므로 원본 등기와 사건 진행 상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현장과 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 배당표는 추정치입니다. 집행비용과 채권 배당은 제공된 시나리오 기준이며 당해세 등 실제 배당 변수를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 가격은 최근 시장보다 앞서 있다”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.11.16 현대캐피탈 근저당권을 말소기준으로 이후 경매개시결정도 소멸합니다.
그러나 신건 가격 303,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 265,000,000원의 114.3%이고, 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세까지 -15.1%이므로 현재 회차를 ‘저렴한 경매’로 평가할 근거는 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 인수위험이 아니라 최근 시세와 유찰 회차의 간극입니다.
