대구지방법원 2025타경9719. 칠곡군 석적읍 중리 169-22 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실·주차장, 2~4층 다가구주택으로 각 6가구가 배치된 구조입니다. 현재 소유자는 박용철이고, 이 사건의 말소기준권리는 2022.05.30 설정된 성주군산림조합 근저당 228,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 날짜입니다. 한국도로공사 전세권 4건, 주택임차권등기, 경매개시결정 등 현존하는 주요 부담은 모두 말소기준일 뒤에 설정됐습니다. 제공된 배당모델도 감정가 910,181,400원에서 채권 전액을 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 임차인 현황에는 전입일이 확인되지 않은 점유자가 1명 있어, 그 사람의 대항력은 ‘없음’이 아니라 ‘가능·미상’으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 169-22 · 경상북도 칠곡군 석적읍 서중리3길 17-7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실·주차장 · 2~4층 다가구주택(각 6가구) |
| 토지 | 대 · 400.5㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박용철 (2022.11.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 910,181,400원 / 910,181,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 51,091,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 대부분이다
2013년 설정됐던 성주참외원예농업협동조합 근저당과 2014년 김종대 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022.05.30 성주군산림조합 근저당입니다. 이후 설정된 한국도로공사 전세권 4건은 각 50,000,000원이고, 그 반환채권은 이후 서울보증보험주식회사로 이전됐습니다. 한국토지주택공사·김민수·이재원의 주택임차권등기도 말소기준일 이후에 등기됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 12명, 승계 중복 1건
임차·점유 신고는 다수입니다. 한국토지주택공사 85,000,000원 신고 1건은 김동석 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있어 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차인·점유자는 12명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동석 | 205호 | 2023-08-11 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 류수용 | 302호 | 2024-05-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2026-01-15 |
| 김건수 | 306호 | 2022-07-06 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 박성림 | 307호 | 2022-08-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2026-01-15 |
| 이준철 | 506호 | 2022-07-08 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 이윤 | 호수 없음 | 2025-02-03 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 김도경 | 호수 없음 | 2025-05-23 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 강태규 | 호수 없음 | 2025-04-10 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 김태원 | 호수없음 | 2025-07-07 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 한국토지주택공사 | 2층 남서쪽 | 2022-07-06 | 85,000,000원 김동석 중복신고 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 |
| 김민수 | 501호 전부(45㎡) | 2022-07-15 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 배당요구 2026-03-10 |
| 이재원 | 202호 전부(45㎡) | 2023-10-06 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 배당요구 2026-05-18 |
| 지주택 | — | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
한국토지주택공사 대위·승계 85,000,000원은 김동석 보증금의 중복신고로 표시되어 있어 실제 임차보증금 총액 계산에 별도로 더하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 유찰 시나리오를 본다
이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 시세 수치는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 910,181,400원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 현재 확인 가능한 가격 정보는 감정가와 법원 유찰 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 910,181,400원 | 479,091,780원 | 0원 | 419,587,806원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 728,145,120원 | 479,091,780원 | 0원 | 239,371,889원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 582,516,096원 | 479,091,780원 | 0원 | 95,199,155원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 910,181,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,501,814원 |
| 2. 근저당 · 성주군산림조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 3. 전세권 · 한국도로공사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 전세권 · 한국도로공사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 전세권 · 한국도로공사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 6. 전세권 · 한국도로공사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 7. 경매신청채권 · 서울보증보험주식회사 | 51,091,780원 | 51,091,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 419,587,806원 |
현재 배당계산에서는 채권 479,091,780원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 419,587,806원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡군 석적읍 남율리 대교초등학교 북동측 인근으로, 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 1층은 계단실·주차장, 2~4층은 각 6가구의 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 400.5㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 357,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘지주택’ 전입일 확인. 현재 권리분석에서 가장 중요한 한 건입니다. 전입일이 2022.05.30보다 빠른지 늦은지를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 김동석·류수용·김건수·박성림·이준철·이윤·김도경·강태규·김태원 등 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 보증기관 중복신고 분리. 한국토지주택공사 85,000,000원은 김동석 보증금의 대위·승계 신고이므로 임차보증금 총액에 이중으로 더하지 않습니다.
- 등기부상 추가 임차권 확인. 2026.08.10 한국토지주택공사 명의의 506호 임차권등기 85,000,000원이 추가되어 있으므로 해당 권리의 실체와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 제시되지 않았으므로 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 0원”과 “확정 인수 0원”은 다르다
이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 구조가 나쁘지 않습니다. 말소기준인 성주군산림조합 근저당 뒤에 전세권·임차권·경매개시결정이 이어지고, 제공된 배당 시나리오에서는 2회 유찰까지도 채권이 전액 배당됩니다. 그래서 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 임차인이 없는 물건이 아닙니다. 보증기관 승계 중복 1건을 제외해도 실제 임차인·점유자는 12명이고, 여러 보증금이 미상이며, 그중 1명은 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 이 1건은 반드시 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물까지 포함되어 있어 현장과 원본 확인량도 적지 않습니다. 결론은 “배당구조는 양호하지만, 임차관계 확인 전에는 권리 안전형으로 단정하지 않는다”입니다.
