132,343,000원
창원지방법원 2025타경20907. 경상남도 창원시 마산합포구 상남동 221-5 소재 연립·다세대 성격의 건물과 토지가 함께 나오는 물건입니다. 감정가 270,087,900원에서 2회 유찰되어 최저가는 132,343,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%라 가격이 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 주거와 점포 점유가 섞여 있는 구조라 권리 말소 여부와 별개로 현장 확인과 명도 난도가 중요합니다.
권리의 출발점은 2001.09.24 접수된 을구 1(전 5)번 주식회사대교 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후의 서창원새마을금고 근저당, 전세권, 주택임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 문제는 인수가 아니라 점유 정리와 배당 부족입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 상남동 221-5 |
| 물건종류 / 토지 | 연립/다세대 + 토지 · 대 109.0㎡ · 일반상업지역 · 주상용 |
| 소유자 | 한정웅 (단독소유 · 2013.01.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 270,087,900원 / 132,343,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최애숙 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2001.09.24 주식회사대교 근저당권입니다. 이후 등기된 서창원새마을금고 근저당권, 각 전세권, 윤계숙의 주택임차권, 최애숙의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 이 구조에서는 미배당이 크게 남더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인 인수로 넘어오지는 않습니다.
② 임차·점유 관계 — 인수는 0원, 명도 확인은 필수
조사된 전입·점유는 모두 말소기준일 2001.09.24 이후입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 점포 2칸, 202호, 3층, 전입세대확인서상 인물이 함께 확인되므로 현장 방문과 점유자 특정은 반드시 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 우준성(상호:그린쥬스) | 우측 점포 1칸 | 전입 2024.08.22 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 이미녀(상호:마산홈녹즙) | 좌측 점포 1칸 | 전입 2019.08.28 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 최애숙(본건의 채권자) | 202호 전부 | 전입 2013.03.14 확정일자 미상 | 5,000원 전세권 50,000,000원 | 대항력 없음 배당 0원 승계 없음 |
| 윤계숙(전입세대확인서상) | 미상 | 전입 2017.05.04 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 강동기(전입세대확인서상) | 미상 | 전입 2025.01.23 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 윤계숙 | 건물 중 3층전부 | 전입 2017.05.04 확정 2020.01.28 임차권등기 2020.02.25 | 80,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가는 낮지만 배당 부족이 크다
최저매각가는 132,343,000원으로 감정가 270,087,900원의 49%입니다. 금액만 보면 크게 낮아졌지만, 현재가로 매각된다고 가정해도 채권 총액 811,000,000원 중 예상 배당은 129,690,198원에 그치고, 미배당 681,309,802원이 남습니다. 신청채권자 최애숙의 청구금액 50,000,000원도 현재가 기준 예상 배당은 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 총 채권 | 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 기준 | 132,343,000원 | 811,000,000원 | 129,690,198원 | 681,309,802원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 92,640,100원 | 811,000,000원 | 90,572,578원 | 720,427,422원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 64,848,069원 | 811,000,000원 | 63,280,804원 | 747,719,196원 | 0원 |
중요한 점은, 낙찰가가 더 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지된다는 것입니다. 다만 배당 부족이 커질수록 기존 이해관계자의 회수 가능성은 낮아지고, 명도 협의 과정의 마찰 가능성은 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,343,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,802원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대교 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서창원새마을금고 | 130,000,000원 | 38,690,198원 |
| 3. 근저당 · 서창원새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 백무순 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 최애숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 박형민 | 80,000,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 · 오진성 | 80,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 최애숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 일부에 흡수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 토지·용도 메모
- 용도. 물건 표시는 연립/다세대 + 토지입니다. 토지는 일반상업지역의 대지이며 이용상황은 주상용입니다.
- 토지 형상. 토지면적 109.0㎡, 평지, 사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 공시지가는 982,900원/㎡입니다. 용도지역지구는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축 리스크. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 낙찰 전 현장에서 실제 구조·사용 부분·점유 구분을 확인해야 합니다.
- 절차 메모. 2026.06.17 채권자 최OO에게 기각결정정본 발송 기록이 있으므로, 입찰 전 사건 진행 상태 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2001.09.24 주식회사대교 근저당권이 말소기준입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 점유자 특정. 우준성, 이미녀, 최애숙, 윤계숙, 강동기 관련 점유가 확인됩니다. 실제 점유 위치와 영업 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 윤계숙의 임차권등기는 보증금 80,000,000원, 확정일자 2020.01.28, 임차권등기 2020.02.25입니다. 말소기준 이후라 인수는 아니지만 명도 과정에서 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 면적·사용 상태·철거 또는 보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 최저가 기준 미배당 681,309,802원입니다. 미배당 자체는 인수가 아니지만 이해관계자 협의 난도를 높일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기, 배당요구 내역, 사건 진행 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2001년 근저당권이고, 이후의 전세권·임차권·점유 관계는 대항력 있는 선순위 인수 구조가 아닙니다. 그래서 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 실제 난도는 권리보다 점유와 절차에 있습니다. 점포 2칸, 202호, 3층, 전입세대확인서상 인물이 함께 확인되고, 현재 최저가로는 미배당이 681,309,802원 남습니다. 결론은 간단합니다. 권리는 합격, 명도와 현장은 보수적으로. 가격만 보고 들어가기보다 실제 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.