대구지방법원 2025타경9754. 대구 북구 복현동 ‘e편한세상복현’ 109동 302호 아파트입니다. 감정가는 394,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 394,000,000원입니다. 등기상 핵심 권리는 2025.07.18 송정환의 가압류 301,761,250원이며, 이 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.12 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 중심은 등기상 채권보다 임차인 김정숙입니다. 김정숙의 전입일은 2021.12.13로 말소기준권리인 2025.07.18 가압류보다 앞서고, 조사 결과도 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 배당요구는 2025.12.12 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 때문에 낙찰가만 놓고 실제 취득원가를 계산하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9754 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 713 이편한세상복현 109동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.9707㎡ · 지상14층 건 중 3층 |
| 소유자 | 손종만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 312,723,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
등기부상 2025.07.18 가압류가 말소기준권리이고, 2025.11.12 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 즉 등기부 자체만 보면 매수인이 인수할 담보권·가압류는 없습니다. 다만 임차권은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 김정숙의 전입은 말소기준보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있고, 보증금이 얼마인지에 따라 미배당액을 매수인이 승계할 가능성이 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 최대 변수
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정숙 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 2025.12.12 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘확정 메리트’는 아니다
e편한세상복현은 620세대, 2021.11.24 준공 단지입니다. 대상 면적은 59.9707㎡이고, 동일 면적 최근 12건 평균은 406,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 415,000,000원, 최근 12건 범위는 385,000,000원~427,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 9 | 427,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 12 | 417,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 14 | 425,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 6 | 404,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 7 | 404,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 13 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 12 | 404,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 9 | 397,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 8 | 404,000,000원 |
| 평균 | 59.9707㎡ | 12건 | 406,416,666원 |
현재 최저가 394,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.9%이고 최신 거래 415,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 비교는 어디까지나 낙찰가 자체의 비교입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 실제 취득원가는 낙찰가보다 높아집니다. 따라서 보증금이 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”를 최종 결론으로 삼을 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 1. 가압류 · 송정환 | 301,761,250원 | 301,761,250원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 송정환 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,922,750원 |
배당 계산상 송정환의 가압류 청구액 301,761,250원은 전액 배당되고 85,922,750원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 이 계산은 임차인의 보증금·우선변제액이 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 394,000,000원 | 301,761,250원 | 0원 | 85,922,750원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 315,200,000원 | 301,761,250원 | 0원 | 8,225,950원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 53,931,490원 | 0원 |
등기상 채권만 놓고 보면 신건과 1회 유찰까지 가압류 청구액 전액 배당이 가능하고, 2회 유찰 시에는 53,931,490원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 회차 계산 역시 김정숙의 보증금이 포함되지 않은 구조이므로, 임차보증금의 실제 규모가 확인되면 배당 순서와 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영진고등학교 북서측 인근이며 대단위 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상14층 중 3층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. e편한세상복현 620세대, 2021.11.24 준공입니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 남서측 약 35미터·북서측 약 12미터·남동측 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·방화지구·시가지경관지구·아파트지구 등이며 공시지가는 1,937,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김정숙의 보증금 원금이 얼마인지 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위와 실제 배당 가능액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 승계액을 더한 금액으로 최근 12개월 평균 406,416,666원 및 최신 거래 415,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 신건 가격 판단. 최저가 자체는 최근 시세의 96.9%지만, 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 배당표 재검증. 현재 배당 계산은 임차인 보증금·우선변제액이 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당표와 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 한 가지
이 물건은 최근 12개월 실거래 평균 406,416,666원에 비해 신건 최저가가 394,000,000원으로 96.9% 수준이고, 최신 거래도 415,000,000원입니다. 표면 가격만 보면 충분히 검토할 수 있는 구간입니다. 그러나 전입일 2021.12.13의 대항력 임차인 김정숙이 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 보증금이 배당으로 전부 해소되지 않으면 매수인이 미배당액을 승계할 수 있으므로, 현재 최저가 394,000,000원을 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 결론은 단순합니다. 가격은 검토 가능, 권리는 보증금 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실체와 배당 가능액입니다.
