대구지방법원 2025타경9814. 대구 북구 복현동 ‘복현대백맨션’ 101동 16층 1601호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현 소유자 송점이는 2017.03.10 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 219,000,000원입니다. 같은 날 주식회사대구은행 명의의 채권최고액 193,200,000원 근저당권이 설정됐으며 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 압류와 남재원 명의 근저당권은 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 하지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 임차인 신고 내역은 없지만, 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9814 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 539-111 복현대백맨션 101동 16층1601호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 복현로 137 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 중 16층 |
| 소유자 | 송점이 · 2017.03.10 소유권이전 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경전상호:주식회사 대구은행) / 146,243,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 재확인
말소기준은 2017.03.10 을구 13번 주식회사대구은행 근저당권 193,200,000원입니다. 그 뒤 2021.06.25 압류, 2021.07.13 남재원 근저당권 150,000,000원, 2025.11.18 임의경매개시결정이 이어지며 모두 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
복현대백맨션은 450세대, 1996.07.11 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 84.99㎡이고 실거래 면적도 일치합니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 12건 평균 204,458,333원보다 최근 12개월 평균 202,857,142원, 최신 거래 220,000,000원, 최근·과거 구간 추세 -1.9%를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.99㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 6 | 224,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 9 | 197,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 17 | 208,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 7건 | 202,857,142원 |
현재 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.6%입니다. 즉 최근 평균보다 낮지 않습니다. 전체 12건 평균과 비교한 수치는 99.8%이지만, 과거 거래를 함께 섞은 전체 평균만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 특히 최근 구간의 가격 추세가 -1.9%인 만큼, 최신 거래 220,000,000원 한 건만 근거로 신건 최저가가 싸다고 평가하는 것도 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 193,200,000원 | 193,200,000원 |
| 2. 근저당 · 남재원 | 150,000,000원 | 7,144,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 전체 채권액 343,200,000원 중 200,344,000원이 배당되고 142,856,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 채권자 측 부족분이며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성화여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 35m, 동측으로 폭 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로1류·중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역이 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 1,983,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 아파트부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 16층으로 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 450세대 단지이고 전용 84.99㎡ 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.9%여서 과거 전체 평균보다 최근 가격 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 202,857,142원의 100.6%입니다. 전체 평균 대비 99.8%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세가 -1.9%입니다. 응찰가 판단에 최근 평균과 최신 거래를 함께 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·배당요구 관련 원본을 확인하세요.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다.
- 배당액과 인수액 구분. 후순위 근저당의 미배당이 발생하더라도 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 현재 204,000,000원, 1회 유찰 시 163,200,000원, 2회 유찰 시 130,560,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.03.10 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 남재원 근저당은 매각으로 소멸하며 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실질취득액 204,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 202,857,142원의 100.6%입니다. 최근 가격 흐름 역시 -1.9%라 신건 최저가를 ‘싸다’고 평가할 단계는 아닙니다.
최신 거래 220,000,000원이라는 상단 거래도 있지만, 하락장에서는 개별 최신 거래 하나나 과거까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 가격 추세를 함께 봐야 합니다. 여기에 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았다는 점을 더하면, 이 사건의 결론은 등기상 인수는 양호하지만 신건 가격은 보수적으로 판단하고 점유를 재확인해야 하는 물건입니다.
