광주지방법원 2025타경51297. 무안군 삼향읍 남악리 오룡마을휴먼시아 204동 2층 201호 아파트입니다. 감정가는 188,000,000원인데 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,224,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 절반 이하입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 조차남의 임차보증금은 180,000,000원, 전입일은 2016.12.14, 확정일자는 2021.12.14이며 대항력과 우선변제권이 모두 확인돼 있습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.07.31 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 조차남의 을구 1번 주택임차권은 2024.07.11 등기됐고, 전입은 그보다 훨씬 앞선 2016.12.14입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음이 명시돼 있습니다. 현재 최저가 배당 가정에서는 임차인에게 82,307,968원만 배당되고 97,692,032원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2072 오룡마을휴먼시아 제204동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 2층 · 남동향 · 계단식 |
| 소유자 | 김도환 (2024.05.20. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 84,224,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,948,985원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
실제 임차인은 1명, 조차남입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 직접 임차권자로 확인되며, 보증금 180,000,000원을 합산할 다른 임차인은 없습니다. 조차남은 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권등기자이고, 전입 2016.12.14, 확정일자 2021.12.14, 배당요구가 확인돼 대항력 有 우선변제 有입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조차남 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2016.12.14 / 2021.12.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로다
이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 유찰만 기다린다고 총 취득부담이 낙찰가처럼 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 84,224,000원 | 97,692,032원 | 181,916,032원 |
| 4회 유찰 시 | 67,379,200원 | 114,233,626원 | 181,612,826원 |
| 5회 유찰 시 | 53,903,360원 | 127,466,900원 | 181,370,260원 |
현재 회차의 최저가는 84,224,000원이지만 실질취득은 181,916,032원입니다. 4회 유찰 시 매각가가 67,379,200원으로 떨어져도 인수액이 114,233,626원으로 늘어 실질취득은 181,612,826원이고, 5회 유찰 시에도 181,370,260원입니다. 낙찰가 하락분이 거의 그대로 임차보증금 인수 증가로 옮겨가는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 8,422만원이 아니라 1.82억과 비교해야 한다
오룡마을휴먼시아는 660세대, 2009.08.05 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 전용 84㎡대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 185,583,333원이고, 최신 거래는 2026.04 192,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.85㎡ | 14 | 192,500,000원 |
| 2026.04 | 84.51㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.51㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 10 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 14 | 192,500,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 2026.03 | 84.51㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.51㎡ | 1 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 84.51㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.51㎡ | 7 | 177,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 185,583,333원 |
최근 12건 거래 범위는 165,000,000원~205,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 181,916,032원은 최근 12개월 평균 185,583,333원의 약 98.0%, 최신 거래 192,500,000원의 약 94.5%입니다. 즉 실질취득이 최근 평균보다 약간 낮기는 하지만, 최저가 84,224,000원을 보고 기대하는 수준의 가격 할인은 전혀 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,916,032원 |
| 1. 임차인 조차남 보증금 | 180,000,000원 | 82,307,968원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,948,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 임차인 조차남의 보증금 중 82,307,968원만 배당되고 97,692,032원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 미배당 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 190,948,985원은 이 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남서측 인근으로, 주변은 공공기관과 아파트단지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 남동측에는 왕복 4차선, 동측에는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 2층 201호, 남동향·계단식이며 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 560,700원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 오룡마을휴먼시아는 660세대, 2009.08.05 준공 단지이며 최근 전용 84㎡대 실거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현재는 84,224,000원 낙찰가에 97,692,032원 인수 가능액을 더한 181,916,032원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 4회 유찰 시 실질취득 181,612,826원, 5회 유찰 시 181,370,260원으로 총 부담이 크게 내려가지 않습니다.
- 임차인 조차남 이력 검증. 전입·점유개시 2016.12.14, 소유권 취득 2020.11.13, 임대차계약 2021.12.05, 소유권이전 2021.12.20, 임차권등기 2024.07.11의 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 2024년 9월분부터 2025년 7월분까지 약 1,187,490원의 관리비가 미납됐으며 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 배당 결과 확인. 임차보증금이 실제 배당에서 얼마나 변제되는지에 따라 최종 인수액이 달라지므로 배당표·매각물건명세서의 최종 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,422만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 84,224,000원입니다. 감정가 188,000,000원에서 3회 유찰됐으니 매우 싸 보입니다. 그러나 실제 투자판단에서 봐야 할 숫자는 선순위 임차보증금 미배당분 97,692,032원을 합친 실질취득 181,916,032원입니다.
최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균이 185,583,333원이고 최신 거래가 192,500,000원이므로, 실질취득은 시세보다 약간 낮습니다. 하지만 그 차이는 최저가 할인율이 암시하는 수준과 전혀 다릅니다. 더욱이 대항력 있는 임차권, 조차남의 과거 소유권 이력과 임차관계 검증 필요성, 1,187,490원의 관리비 미납까지 함께 봐야 합니다.
결론은 최저가에 현혹되지 않는 것. 이 사건은 유찰될수록 싸지는 일반적인 경매가 아니라, 낙찰가가 내려가면 임차보증금 인수가 늘어 실질취득이 1.8억원대에 거의 고정되는 물건입니다. 입찰 판단의 출발점은 84,224,000원이 아니라 181,916,032원이어야 합니다.
