대구지방법원 2025타경9838. 수성3가화성파크드림1단지 104동 10층 1003호, 전용 159.5388㎡ 아파트입니다. 현 소유자 손현숙은 2015.10.30 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 838,000,000원입니다. 같은 날 설정된 대구은행 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 이후 설정된 하나은행 근저당 2건과 2025.11.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 신건 가격이 실제 시장보다 어느 수준인가입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 1,210,000,000원입니다. 전체 12건 실거래 평균은 1,236,583,333원이지만, 가격 판단에는 최신 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 1,308,500,000원, 최신 2026.06 거래는 1,400,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +7.1%입니다. 따라서 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 92.5% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동3가 130-1 수성3가화성파크드림1단지 104동 10층1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 159.5388㎡ · 지하1층, 지상22층 건물 중 10층 1003호 |
| 소유자 | 손현숙 (2015.10.30 소유권이전 · 거래가액 838,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 1,210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은주 / 45,540,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 단지 | 수성3가화성파크드림1단지 · 301세대 · 2009.11.26 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기부 기준으로는 2015.10.30 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 하나은행 근저당 540,000,000원, 102,000,000원 및 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 신건도 92.5%
수성3가화성파크드림1단지 전용 159.54㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 1,236,583,333원이지만, 최근 시세 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07 1,217,000,000원, 2026.06 1,400,000,000원으로 평균 1,308,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 159.54㎡ | 10 | 1,400,000,000원 |
| 2025.07 | 159.54㎡ | 10 | 1,217,000,000원 |
| 2025.02 | 159.54㎡ | 3 | 1,175,000,000원 |
| 2024.10 | 159.54㎡ | 14 | 1,227,000,000원 |
| 2024.08 | 159.54㎡ | 11 | 1,210,000,000원 |
| 2024.08 | 159.54㎡ | 12 | 1,200,000,000원 |
| 2024.05 | 159.54㎡ | 6 | 1,160,000,000원 |
| 2024.05 | 159.54㎡ | 6 | 1,160,000,000원 |
| 2024.02 | 159.54㎡ | 5 | 1,280,000,000원 |
| 2024.01 | 159.54㎡ | 2 | 1,250,000,000원 |
| 2023.09 | 159.54㎡ | 14 | 1,295,000,000원 |
| 2023.07 | 159.54㎡ | 13 | 1,265,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 159.54㎡ | 2건 | 1,308,500,000원 |
신건 최저가 1,210,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.5%입니다. 최신 거래는 같은 전용면적·같은 10층에서 2026.06 1,400,000,000원에 체결됐고, 최근 거래 흐름은 이전 거래 구간 대비 +7.1%입니다. 전체 평균만 보면 최저가가 97.9% 수준이지만, 최근 거래를 우선하면 가격 격차가 더 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,500,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 632,500,000원 | 632,500,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 102,000,000원 | 23,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 이은주 | 45,540,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,320,040,000원 중 예상 배당액은 1,195,500,000원이며, 미배당은 124,540,000원입니다. 신청채권자 이은주의 청구액 45,540,000원은 이 가정에서 배당되지 않지만, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 수성동2가 동일초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스승강장과 도시철도역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상22층 건물의 10층 1003호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·소방·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복4차로, 서측 왕복3차로, 북측·동측 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 동일초등학교·동일중학교 상대보호구역과 관련된 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 19,611.8㎡, 공시지가 4,336,000원/㎡, 평지의 세로장방형 아파트 건부지입니다.
- 단지. 301세대, 2009.11.26 준공. 전용 159.54㎡ 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.10.30 을구 3번 대구은행 근저당이 기준이며 이후 하나은행 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 대구은행 채권최고액 변경 확인. 최초 632,500,000원에서 2023.02.13 변경등기 532,938,000원이 확인되므로 실제 배당채권액을 원본에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자·전입세대·확정일자 현황을 입찰 전에 확인하세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 1,236,583,333원보다 최근 12개월 평균 1,308,500,000원과 최신 거래 1,400,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 신건 기준 미배당 124,540,000원이 발생하지만 이는 매수인 인수금이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 신건 가격도 최근 시세 아래
이 사건은 권리 구조가 단순한 아파트 경매입니다. 2015.10.30 대구은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 가격도 신건 최저가 1,210,000,000원이 최근 12개월 평균 1,308,500,000원의 92.5%이고, 최신 거래는 1,400,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 +7.1%여서 최근 시세를 기준으로는 신건부터 검토 가능한 가격대입니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 대구은행 근저당의 채권최고액 변경등기와 예상배당표 기준액 사이에는 확인할 지점이 있습니다. 이 두 사항을 원본 서류에서 대조한 뒤 점유관계까지 이상이 없다면, 권리·가격 모두 비교적 균형이 좋은 물건으로 볼 수 있습니다.
