대구지방법원 2025타경9851. 경산시 남천면 협석리 227-1 소재 토지와 공장으로 이용 중인 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 692.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용이며 계획관리지역입니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로 내부 일부가 중2층 구조이고, 2018년 7월 25일 사용승인된 공장입니다. 현재 소유자는 황준택입니다.
등기부의 현재 권리구조에서 기준이 되는 것은 2022.10.20 청운신용협동조합 근저당권 330,000,000원입니다. 그 이후 설정된 청운신용협동조합 근저당권 66,000,000원과 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 토스뱅크의 가압류, 국민건강보험공단·경산시·국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9851 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 남천면 협석리 227-1 · 경상북도 경산시 남천면 남천로 779-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 토지는 공장용지, 건물은 공장으로 이용 중 |
| 토지 | 692.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 내부 일부 중2층 · 사용승인 2018년 7월 25일 |
| 소유자 | 황준택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 472,708,600원 / 472,708,600원 (신건) |
| 청구액 | 382,517,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 금전상 인수는 0원
말소기준은 2022.10.20 을구 7번 청운신용협동조합 근저당권 330,000,000원입니다. 이후의 을구 9번 근저당권 66,000,000원과 갑구 가압류·압류, 2025.11.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 7번과 9번 근저당권은 2026.02.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 현장 인도는 별개
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정연식 | 1층 265㎡ | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유 중이라면 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가장 큰 리스크 — 법정지상권 불분명 + 화재손상
또한 대상 공장 건물은 화재로 일부 벽체 등이 소실된 상태를 감안해 평가됐습니다. 따라서 감정가 472,708,600원을 단순히 정상 상태 공장의 가격으로 해석해서는 안 됩니다. 복구 범위와 현재 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 472,708,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,127,086원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 635,000,000원 | 69,581,514원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 301,972,889원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 152,052,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 1,485,025,193원, 예상 배당액은 465,581,514원, 미배당은 1,019,443,679원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 472,708,600원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로, 이 가격이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공장 건물이 화재로 일부 손상됐고 제시외 건물의 법정지상권 이슈까지 있어, 단순 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하는 방식은 적합하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 472,708,600원 | 465,581,514원 | 1,019,443,679원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 378,166,880원 | 372,072,544원 | 1,112,952,649원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 302,533,504원 | 297,498,035원 | 1,187,527,158원 | 0원 |
⑥ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영남외국어대학 북서측 인근이며 공장·창고·단독주택·농경지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 692.0㎡, 지목 대, 공업용, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 186,700원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로 내부 일부가 중2층이고 급배수·위생설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 경계 확인. 일부가 협석리 229번지 구거에 걸쳐 있으므로 현황측량·경계·소유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 타 지상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 매각물건명세서와 토지·건물 소유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 화재손상 확인. 일부 벽체 등이 소실된 상태가 감정에 반영돼 있으므로 복구비와 실제 사용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 정연식은 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 경산시·국 등 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당 변동을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 공장·토지의 실제 거래와 임대수익, 복구비를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”만으로 안전하다고 보기 어렵다
등기상 말소기준 이후 권리와 임차인 대항력만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 매수인 금전 인수액은 0원이고, 정연식의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 그러나 이 물건의 진짜 난도는 권리순위보다 물적 현황에 있습니다. 제시외 건물이 인접지에 걸쳐 있고 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 공장 건물은 화재로 일부 손상됐습니다. 게다가 실거래 시세 비교자료가 없어 신건 472,708,600원이 시장 대비 유리한지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 깨끗하지만, 현장·경계·법정지상권·화재복구를 확인하기 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 물건”입니다.
