대구지방법원 2025타경9920. 대구 북구 칠성동2가 우방플러스빌 101동 608호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2020년 11월 18일 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 57,600,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 경매개시결정과 대구신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 더 중요한 것은 가격입니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 감정가 185,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 전체 실거래 평균은 204,428,571원이지만, 2021년 285,000,000원과 2022년 250,000,000원 거래가 포함되어 최근 가격 수준보다 높게 보일 수 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 180,250,000원, 최신 거래 181,000,000원, 최근 추세 -23.8%를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9920 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 350-6 우방플러스빌 101동 6층 608호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 중앙대로105길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 중 6층 |
| 단지 | 우방플러스빌 · 96세대 · 2000.06.30 준공 |
| 소유자 | 박여린 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 53,384,223원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 별도 확인하는 편이 안전합니다.
과거 한국주택은행·삼성화재해상보험·월배농업협동조합·현대해상화재보험 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 기록입니다. 2020년 11월 18일의 을구 10번 주식회사에스비아이저축은행 근저당권이 현재 말소기준권리이며, 2025년 11월 28일 임의경매개시결정과 2026년 1월 7일 대구신용보증재단 가압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
우방플러스빌 전용 84.99㎡ 실거래 기록은 다음과 같습니다. 전체 7건 평균은 204,428,571원이지만, 과거 250,000,000원·285,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 반면 최근 12개월 평균은 180,250,000원, 최신 거래는 181,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.99㎡ | 5 | 181,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2024.12 | 84.99㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2024.09 | 84.99㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 84.99㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 84.99㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 4건 | 180,250,000원 |
현재 최저가 185,000,000원은 전체 평균과 비교하면 90.5% 수준이지만, 그 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 102.6%로 오히려 최근 시세 이상입니다. 최신 거래 역시 181,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 대구신용보증재단 | 13,765,929원 | 13,765,929원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 110,244,071원 |
채권 합계 71,365,929원이 전액 배당되는 시나리오이며 부족액은 0원, 소유자 잔여는 110,244,071원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 185,000,000원 | 71,365,929원 | 110,244,071원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,000,000원 | 71,365,929원 | 73,762,071원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 118,400,000원 | 71,365,929원 | 44,576,471원 | 0원 |
제공된 세 시나리오 모두 채권 부족액은 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 유찰이 발생하면 권리 위험이 커지는 구조가 아니라, 현재 문제인 가격 부담이 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠성고등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물의 6층 608호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 아파트부지로 이용 중이며 단지 북측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지 지표. 공시지가 1,854,000원/㎡, 토지면적 3,891.1㎡, 지목은 대입니다.
- 단지 규모. 우방플러스빌은 96세대이며 2000.06.30 준공입니다. 실거래 표본은 전용 84.99㎡ 7건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 204,428,571원보다 최근 12개월 평균 180,250,000원과 최신 거래 181,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -23.8%이므로 과거 고가 거래를 현재 가치로 그대로 적용하지 마세요.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.6%입니다. 현재 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 을구 10번 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 57,600,000원입니다. 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 예상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 가압류도 매각으로 소멸하는 권리상 단순한 아파트입니다. 다만 현재 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균 180,250,000원의 102.6%이고 최신 거래 181,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -23.8%라는 점까지 감안하면, 과거 전체 평균 204,428,571원만 근거로 현재 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 합격이지만, 신건 가격은 보류. 현재 사건의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 시세보다 높은 1.85억의 가격입니다.
