창원지방법원 2025타경20928. 창원시 마산합포구 신포동1가 ‘환웅수빌리지’ 10층 1002호, 전용 57.39㎡ 아파트입니다. 이인화·이재권이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2019년 3월 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행 명의로 채권최고액 111,650,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
을구 3번 근저당권은 2020년 10월 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025년 10월 임의경매를 신청했습니다. 말소기준보다 뒤에 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 점유 임차인 남은호의 전입일도 2025년 3월 26일로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 2-4 환웅수빌리지 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 동서동3길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 57.39㎡ · 10층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이인화 2분의 1 · 이재권 2분의 1 |
| 취득 | 2019.03.29 소유권이전 · 매매일 2019.03.05 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 117,118,353원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
2018년 창원원예농업협동조합 근저당권 120,000,000원은 2019년 3월 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2019년 3월 29일 설정된 농협은행 근저당권이며, 이후 한국자산관리공사·박래기·근로복지공단·신한라이프생명보험·희망1자산대부관리의 가압류와 창원시·국민건강보험공단의 압류는 모두 후순위입니다. 매각이 완료되면 이들 권리는 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남은호 | 본건 전부 | 2025.03.26 | 1,500원 | 2025.11.21 신고 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준일 2019년 3월 29일보다 늦어 대항력이 없으므로, 배당으로 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 매수인에게 요구할 수 없습니다. 배당요구는 신고했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 가격 간격은 크지만 하락 추세
환웅수빌리지 전용 57.39㎡ 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025년 2월 10층 127,000,000원, 이전 거래는 2023년 6월 9층 163,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 127,000,000원이며, 최근 거래는 이전 거래보다 22.1% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 57.39㎡ | 10 | 127,000,000원 |
| 2023.06 | 57.39㎡ | 9 | 163,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.39㎡ | 2건 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.39㎡ | 1건 | 127,000,000원 |
현재 최저가 78,890,000원은 전체 평균 145,000,000원의 54.4%, 최근 12개월 평균과 최신 거래 127,000,000원의 62.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 78,890,000원으로 동일해, 현재 회차에서는 최근 거래와 비교한 가격 간격이 분명합니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 79,682,316원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 102,923,310원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 119,192,006원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권과 후순위 채권의 미배당액은 증가하지만, 이 물건은 대항력 임차인이나 선순위 인수권리가 없어 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 증가를 매수인의 추가 취득비용으로 혼동할 필요는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 111,650,000원 | 77,069,980원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 14,915,130원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박래기 | 7,790,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 5,632,580원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한라이프생명보험주식회사 | 15,222,895원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 1,541,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 156,752,296원 중 채권자 예상배당은 77,069,980원, 미배당은 79,682,316원입니다. 을구 3번 근저당권은 2020.10.05 한국주택금융공사로 이전돼 실제 배당권자와 채권 범위는 배당표 및 채권계산서 원본을 대조해야 합니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 환웅수빌리지는 2015.05.07 준공, 총 16세대의 소규모 단지입니다.
- 용도. 매각물건명세서상 현재 아파트로 이용 중이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·방화지구에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 토지 정보. 토지면적 557.0㎡, 공시지가 1,264,000원/㎡, 평지·세로장방·소로한면입니다.
- 원본 대조. 토지 정보상 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업기타로 기재돼 있으므로 집합건물의 대지권 및 토지표시 원본을 확인해야 합니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 거래는 2건이고 최근 거래는 127,000,000원입니다. 거래량이 적어 개별 호수 상태에 따른 가격 편차를 보수적으로 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·명도 확인. 남은호가 본건 전부를 점유하고 있으므로 실제 거주 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차 서류 대조. 전입일은 말소기준 이후지만 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 농협은행 명의 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐으므로 채권계산서와 배당권자 표시를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 22.1% 낮습니다. 최저가와 과거 전체 평균의 차이만으로 목표 수익을 계산하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대로 매수층과 거래량이 제한될 수 있으므로 매도 기간과 보유비용을 보수적으로 산정하세요.
- 토지표시 확인. 일반상업지역이면서 지목 공장용지로 표시된 토지 정보를 등기부·토지대장·건축물대장 원본과 대조하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성과 실제 상태
이 물건의 권리 결론은 명확합니다. 2019년 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 모두 소멸합니다. 임차인 남은호도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 78,890,000원입니다.
가격만 보면 최신 거래 127,000,000원의 62.1%로 간격이 큽니다. 다만 최신 거래가 이전 거래보다 22.1% 하락했고, 총 16세대에 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가의 절반이니 싸다”가 아니라, 권리상 안전성을 확보한 뒤 점유·내부 상태·소규모 단지의 환금성을 검증해야 하는 물건입니다. 결론은 권리 합격, 가격 검토 가능, 환금성은 보수적 접근입니다.
