광주지방법원 2025타경51332. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 101동 13층 1307호, 전용 약 59.76㎡ 아파트입니다. 감정가 65,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,120,000원까지 내려와 있습니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 54,900,000원의 53.0% 수준으로 격차가 큽니다. 하지만 이 물건에서 먼저 볼 것은 낮아진 최저가보다 임차권과 확약의 효과입니다.
말소기준권리는 2009.04.23 설정된 우리은행 근저당권 20,150,000원입니다. 등기된 한국토지주택공사 임차권의 주민등록일자는 2020.11.06으로 말소기준보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 여기에 서울보증보험 주식회사가 2025.09.03자로 낙찰 시 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않고 임대인 지위 승계를 주장하지 않겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차권과 관련한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51332 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 13층1307호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 약 59.76㎡ · 15층 중 13층 · 복도식 · 남동향 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 · 2009.04.23 소유권이전 · 거래가액 44,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 29,120,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 123,911,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 | 근화희망타운1차 · 294세대 · 1996.06.28 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 확약까지 제출
핵심은 2009.04.23 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2021.01.19 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권, 2025.08.08 강제경매개시결정, 2025.11.10 목포시 압류, 2025.12.30 우리은행 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 명의 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 신고 · 건물 전부 | 47,000,000원 | 2020.11.06 / 2016.09.23 | 대항력 없음 | 판단 유보 | 승계·확약 있음 |
* 룰상 참고금액은 등기상 임차보증금 47,000,000원입니다. 다만 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 서울보증보험의 2025.09.03자 확약에 따라 낙찰 시 매수인에게 임대차관계 존속이나 잔존 보증금을 청구하지 않겠다는 내용이 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 해당 승계 임차권에 한정되며, 다른 점유·임차관계가 별도로 확인될 경우에는 별도 검토가 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세는 확인
가격 판단은 전체 12건 평균 55,258,333원보다 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원, 최근 거래 추세 -2.5%를 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 29,120,000원은 최근 12개월 평균의 53.0%로, 최근 시세보다 낮은 가격 구간입니다. 다만 추세가 음수이므로 할인율 자체만으로 환금성을 낙관하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 54,900,000원 |
최근 거래 중 최신 거래는 2026.03의 50,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 54,900,000원입니다. 전체 12건 평균 55,258,333원은 과거 거래까지 섞인 수치이므로 가격 메리트 판단에서는 우선순위를 낮춰야 합니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -2.5%인 하락 추세라는 점을 감안해도 현재 최저가 29,120,000원은 최근 12개월 평균의 53.0%로 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,150,000원 | 20,150,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 123,911,486원 | 8,045,840원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 우리은행 | 123,911,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 267,972,972원 중 28,195,840원이 배당되고, 미배당액은 239,777,132원입니다. 자료상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 약 3,800,000원의 미납관리비 중 공용부분은 매수인에게 인수될 수 있어 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 15층 건물 중 13층 1307호, 복도식이며 남동향으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 목포시 대양동에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린상가 등이 혼재해 주위환경은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가돼 있습니다. 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 단지. 근화희망타운1차는 294세대, 1996.06.28 준공 단지입니다. 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래 평균은 54,900,000원이지만 최근 거래 추세는 -2.5%입니다. 현재 경매도 3회 유찰돼 가격 할인과 별개로 매수층의 두께를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 2025.09.03자 확약이 실제 매각물건명세서에 기재된 내용과 일치하는지 원문을 대조하세요.
- 임차권 중복계산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격입니다. 등기상 임차보증금 47,000,000원을 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 마세요.
- 현재 점유 확인. 임차권 등기 내용에는 입주자 이동환의 주민등록일자 2020.11.06이 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 2025.08 기준 약 3,800,000원의 미납관리비가 기재돼 있으며 공용부분은 매수인 부담 가능성이 있으므로 관리사무소에서 최신 금액과 구성을 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원, 최근 추세 -2.5%를 우선 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 낮은 최저가 외에 수요·점유·관리상태 등 유찰 원인을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·관리비·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐고, 승부처는 유찰의 이유다”
이 사건은 겉으로 보면 47,000,000원의 임차권등기가 있어 복잡해 보이지만, 말소기준 2009.04.23보다 전입이 늦어 대항력이 없고 서울보증보험의 확약까지 제출돼 해당 임차권과 관련한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 실제 임차인으로 중복 합산할 대상도 아닙니다.
가격은 분명 낮아졌습니다. 현재 최저가 29,120,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 53.0%이고 최신 거래 50,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가만 싸 보이는 인수형’이 아니라 권리 인수 0원 상태에서 실제 가격 격차가 생긴 물건에 가깝습니다. 다만 이미 3회 유찰됐고 최근 거래 흐름도 -2.5%이므로, 할인율 자체보다 왜 세 차례 응찰이 붙지 않았는지를 확인하는 것이 중요합니다. 여기에 약 3,800,000원의 미납관리비와 현 점유를 확인한 뒤 가격을 결정해야 합니다. 권리는 양호, 가격은 매력적, 환금성과 관리비는 확인 필수인 구조입니다.
