광주지방법원 2024타경88069. 사건 표시상 용도는 아파트로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 대상은 동명동센트럴파크 제2층 제211호이며, 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물로 2020.08.31 사용승인되었습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사성암홀딩스입니다.
권리구조는 단순한 무인수형이 아닙니다. 임차인 김수철은 2023.11.17 전입했고, 말소기준권리로 제시된 2024.07.25 주식회사더블저축은행 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 187,000,000원이며 배당요구는 2024.12.18 접수됐지만, 확정일자는 확인되지 않고 배당분석상 우선변제권 없이 보증금이 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88069 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 중앙로 248, 제2층 제211호 (동명동,동명동센트럴파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 표시 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 층 / 건물 | 제2층 제211호 · 철근콘크리트구조 20층 건물 |
| 사용승인 | 2020.08.31 |
| 소유자 | 주식회사성암홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2024.07.25 가압류입니다. 이 가압류보다 앞선 2023.11.17에 김수철이 전입했으므로 대항력이 인정된 상태로 정리돼 있습니다. 2024.12.10의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.10.31 강제경매개시결정은 2023.11.21 취하돼 2023.11.23 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수철 | 211호 | 2023.11.17 | 187,000,000원 | 2024.12.18 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득 기준은 보증금
현재 회차 최저가는 154,000,000원, 1회 유찰 시 123,200,000원, 2회 유찰 시 98,560,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 모든 시나리오에서 187,000,000원으로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 표시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 535,956,000원 | 187,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 566,324,800원 | 187,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 98,560,000원 | 96,385,920원 | 590,614,080원 | 187,000,000원 |
실거래 시세 자료가 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 대항력 인수형의 핵심은 “최저가 하락 = 실질취득 하락”이 아니라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 인수 · 임차인 김수철 보증금 | 187,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사더블저축은행 | 500,000,000원 | 151,044,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김수철 | 187,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 687,000,000원 중 채권자 배당은 151,044,000원, 미배당은 535,956,000원입니다. 임차인 김수철의 보증금 187,000,000원은 배당표상 우선변제 없이 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인시장 동측 인근에 위치하며, 노변에는 각종 점포가 형성돼 있고 후면은 단독주택 등 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 도심 근거리 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 도로. 북서측 왕복4차선, 남동측 왕복2차선, 북동측 폭 약 6m 도로, 남서측 소폭 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·도시가스·화재탐지·경보·소화전·승강기·지하주차장·지상 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,901,000원/㎡이며 토지면적은 1,914.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 김수철의 2023.11.17 전입과 실제 점유, 보증금 지급관계를 주민등록·계약서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 187,000,000원. 최저가가 아니라 대항력 인수까지 반영한 실질취득 기준으로 응찰 가능 여부를 판단해야 합니다.
- 동일인 관계 점검. 임차인 김수철과 경매개시결정 채권자 김수철이 동일하게 표시돼 있으므로 관계인 여부와 채권 발생원인을 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권이 있으므로 외부 최고가 입찰자가 곧 최종 매수인이 되는 구조로 보면 안 됩니다.
- 확정일자·우선변제. 확정일자는 확인되지 않으며 배당분석상 우선변제권 없이 정리돼 있으므로 매각물건명세서와 임대차 원본을 재확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 123,200,000원, 2회 유찰 98,560,000원까지 내려가도 대항력 인수형에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 보증금이 기준”
이 사건은 신건 154,000,000원이라는 숫자보다 김수철의 보증금 187,000,000원을 먼저 봐야 합니다. 전입일은 2023.11.17로 말소기준권리 2024.07.25보다 앞서고, 자료상 대항력이 인정돼 있습니다. 따라서 유찰로 매각가가 내려가도 단순히 “싸졌다”고 볼 수 없으며, 대항력 인수형 정확도 기준에 따라 실질취득 약 187,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
여기에 매각물건명세서상 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 입찰자의 최종 취득 가능성도 제한됩니다. 또한 임차인과 강제경매 채권자가 모두 김수철로 표시돼 관계와 보증금 지급 실체 확인이 필요합니다. 권리위험이 크고, 외부 낙찰 제한까지 겹친 사건으로 보는 것이 맞습니다.
