창원지방법원 2025타경20930. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 13-18 일대의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 장상돈이고, 말소기준권리는 2017.03.22 설정된 주식회사조흥저축은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 2022.02.15 같은 조흥저축은행 명의로 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 추가 설정됐고, 2025.10.15 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부상 담보권 소멸만으로 이 사건을 “깨끗하다”고 결론내릴 수는 없습니다. 건물은 편의상 1층 101호~106호, 2층 201호~208호, 3층 301호~310호로 사용되고 있으며, 2층과 3층 일부 호실은 건축물대장상 도면과 실제 표시가 서로 다를 수 있다고 명시돼 있습니다. 현황조사에서는 202호, 301호, 302호, 304호, 308호, 309호, 310호가 공실로 확인됐고, 그 밖의 여러 호실에는 점유자 또는 전입자가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20930 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 13-18 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 장상돈 |
| 감정가 / 최저가 | 618,470,350원 / 212,135,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사조흥저축은행 / 2,006,299,751원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.22 주식회사조흥저축은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 156.4㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리보다 뒤에 설정된 조흥저축은행의 2022년 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.30 창원시 압류 역시 말소기준권리 이후였고, 2026.03.10 해제돼 말소됐습니다. 과거 전세권·임차권·근저당권·가등기 가운데 다수도 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승영 | 102호 전부 | 2021.09.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)하나산업(대표자:하원칠) | 104호 전부 | 2022.06.13 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김가은 | 105호, 106호 전부 | 2020.04.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김범수 | 201호 전부 | 2024.05.16 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이두민 | 203호 전부 | 2023.10.18 | 1,500원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서찬용 | 206호 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김승업 | 207호 전부 | 2005.11.10 | 2,500원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 홍영준 | 307호 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이주홍(전입세대확인서상) | 미상(주민등록표상 303호로 표기) | 2023.12.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준영(전입세대확인서상) | 미상 | 2019.08.23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김효상(전입세대확인서상) | 미상 | 2018.12.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)부경컨설팅(대표자:정용호)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(에이동 102호) | 2020.08.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일이 확인되는 점유자 가운데 김승업을 제외하면 모두 2017.03.22 말소기준권리 이후에 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 서찬용과 홍영준은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금·확정일자·전입시점이 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 618,470,350원, 현재 최저매각가는 212,135,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 매수인이 확정적으로 인수하는 김승업 보증금 2,500원을 더하면 현재 회차 기준 실질취득은 212,137,500원입니다.
다만 이 사건의 가격 평가는 단순 할인율보다 점유·임대차와 물건 구조를 함께 봐야 합니다. 다수 호실을 한 번에 취득하는 일괄매각이고, 일부 호실은 실제 표시와 건축물대장 도면이 다를 수 있으며, 대항력 가능·미상 점유자도 남아 있습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,890원 |
| 인수 · 김승업 보증금 | 2,500원 | 0원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 주식회사조흥저축은행 | 840,000,000원 | 208,365,110원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 주식회사조흥저축은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 2,640,000,000원 중 예상 배당은 208,365,110원이며, 미배당은 2,431,634,890원입니다. 김승업의 보증금 2,500원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
- 용도. 연립/다세대 + 토지 일괄매각입니다. 건물은 1층 101호~106호, 2층 201호~208호, 3층 301호~310호로 편의상 호실을 부여해 사용하고 있습니다.
- 공실. 현황조사에서 202호, 301호, 302호, 304호, 308호, 309호, 310호는 공실 상태로 확인됐습니다.
- 토지. 면적 156.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역에 포함되고 일반상업지역과 접하며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다.
- 공시지가. 842,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김승업 인수 확인. 207호 전부, 전입 2005.11.10, 대항력 있음, 우선변제권 없음, 기재 보증금 2,500원 전액 인수 구조를 다시 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. 서찬용·홍영준은 전입일과 보증금이 미상입니다. 최신 전입세대확인서와 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 호실 표시 확인. 2층·3층 일부 호실이 건축물대장상 도면과 다르게 표시될 수 있으므로 실제 호실 경계와 점유 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 구조이므로 매각 대상 목록과 공동담보 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 유찰률만으로 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 점유·임차 리스크를 반영하지 않은 숫자입니다. 실질취득액과 명도·권리 확인 비용을 함께 봐야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘누가 어떤 권리로 점유하는가’가 먼저다
이 물건은 감정가 618,470,350원에서 3회 유찰돼 현재 최저가 212,135,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리 이후의 담보권은 소멸하는 반면, 김승업의 대항력 있는 임차권은 별도로 남아 보증금 2,500원을 매수인이 인수합니다. 또 서찬용·홍영준처럼 대항력 여부를 확정할 수 없는 점유자가 있고, 여러 호실의 점유관계와 실제 호실 표시도 확인해야 합니다.
따라서 이 사건은 “3회 유찰 = 저가 매수 기회”로 단순화하기보다, 확정 인수액 + 미상 임차위험 + 일괄매각의 현장 복잡성을 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 현재 자료만 놓고 보면 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만 점유 리스크가 남아 있어, 종합적으로는 주의가 필요한 C등급으로 보는 것이 타당합니다.
