울산지방법원 2025타경1392. 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 102동 5층 504호, 전용 73.1686㎡ 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 220,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사아라마루이며, 말소기준은 2024.02.05. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 상명새마을금고 근저당과 경매개시결정, 광우엔지니어링 가압류는 모두 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
다만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내기에는 확인할 부분이 있습니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 있고, 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 또한 우리은행 1번 근저당은 같은 날 변경등기로 채권최고액 111,600,000원·공동담보 해제가 기재되어 있어, 배당 산정에 표시된 기존 채권최고액과 함께 원본 등기를 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1392 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 102동 5층504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.1686㎡ · 20층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 138,735,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 단지 | 양산천년가더힐 · 625세대 · 2024.01.31 준공 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸 예정, 별도 확인사항은 남는다
말소기준권리는 2024.02.05. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.07.01. 상명새마을금고 근저당, 2025.08.26. 임의경매개시결정, 2025.11.03. 광우엔지니어링 가압류는 매각으로 소멸하도록 표시되어 있습니다. 제공된 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 신건가는 최근 거래보다 높다
양산천년가더힐 동일 면적 73.17㎡의 최근 실거래는 총 5건이며, 최근 12개월 평균은 207,600,000원입니다. 현재 최저가 220,000,000원은 이 최근 평균의 106.0%입니다. 최신 거래도 2026.07. 200,000,000원으로, 현재 신건 최저가는 최신 거래보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.17㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 18 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 73.17㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 207,600,000원 |
최근 거래 범위는 200,000,000원~215,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 제공된 최근 거래 최고가 215,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율을 근거로 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 근저당 · 상명새마을금고 | 146,220,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사광우엔지니어링 | 63,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 산정상 채권자 총 청구액은 65,481,220,000원, 총 배당액은 216,120,000원, 미배당액은 65,265,100,000원입니다. 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 주진동 소재 웅상도서관 서측 인근. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)이며 철근콘크리트구조 20층 건물 내 5층 504호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 내부 및 외부 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류·중로2류에 접합하고, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 양산천년가더힐은 625세대, 2024.01.31 준공으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 207,600,000원의 106.0%입니다. 신건 자체에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 최초 근저당의 채권최고액과 같은 날 변경등기의 111,600,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 산정 검증. 제공된 배당표는 우리은행 채권최고액 65,271,600,000원을 기준으로 계산되어 있어 실제 피담보채권 범위 확인이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 176,000,000원, 2회 유찰 140,800,000원 시나리오와 현재 신건 220,000,000원을 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 지금은 ‘가격과 확인사항’이 핵심
금전권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당을 말소기준으로 이후 상명새마을금고 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이고, 배당 산정상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 현재 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 207,600,000원의 106.0%이며, 최근 거래 범위 200,000,000원~215,000,000원보다도 높은 가격입니다. 여기에 감정요항표의 임대관계 미상, 민간임대주택등기, 우리은행 근저당 변경등기까지 확인해야 합니다. 결론은 금전권리 인수는 0원 산정, 그러나 신건 가격 메리트는 없고 원본 확인사항이 남는 물건입니다.
