울산지방법원 2025타경1468. 양산시 주진동 산42-1 일원의 기타 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유관계는 주식회사기림 10분의 4, 주식회사일성디앤씨 10분의 6이고, 등기부상 2022.11.18 설정된 양산기장축산업협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 일성디앤씨 지분 전부에 박종환 300,000,000원, 김정임 240,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 현재 경매개시결정도 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 임의로 “대항력 있음”으로 단정할 사안은 아니며, 현재 자료상 계산되는 인수액은 0원이되 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 감정평가상 주택 및 창고 구조의 건물은 공실 또는 미사용 상태이고, 장기간 방치되어 현황이 극히 불량한 것으로 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 산42-1 · 도로명주소 경상남도 양산시 진등길 77-189 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 구조 · 일괄매각 |
| 토지 | 15,995㎡ · 지목 임야 · 토지이용상황 자연림 · 감정평가 현황은 전 |
| 소유자 | 주식회사기림 10분의 4 · 주식회사일성디앤씨 10분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 2,042,639,380원 / 2,042,639,380원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산기장축산업협동조합 / 811,084,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.18 양산기장축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 박종환·김정임의 근저당권과 2025.09.25 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.04.07에는 김정임을 채권자로 한 일성디앤씨 지분 임의경매개시결정이 있었으나, 2025.09.08 취소기각결정 후 2025.09.23 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다.
② 가격·회차 — 신건 100%, 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,042,639,380원입니다. 동일 비교군의 최근 실거래가가 제시되지 않아 이 가격을 실제 시장 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 토지 15,995㎡와 장기간 방치된 건물, 공부와 현황이 다른 토지 이용상태가 함께 결합된 물건이므로 단순한 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,042,639,380원 | 0원 | 439,812,986원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,634,111,504원 | 0원 | 35,370,389원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,307,289,203원 | 288,183,689원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 매각가가 1,634,111,504원으로 내려가도 세 근저당권의 채권최고액 합계 1,580,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시 매각가 1,307,289,203원에서는 채권자 총 배당액이 1,291,816,311원으로 줄고 288,183,689원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,042,639,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 22,826,394원 |
| 1. 근저당 · 양산기장축산업협동조합 | 1,040,000,000원 | 1,040,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박종환 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김정임 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 439,812,986원 |
현재 배당표는 근저당권 채권최고액 기준 계산입니다. 사건 청구액은 811,084,095원이며, 집행비용은 22,826,394원으로 추정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 주진동 소재 “주진흥등지구 도시개발사업지구” 남서측 인근으로, 주변에 임야·농경지·자연부락 등이 산재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량접근이 가능하나 일반대중교통편은 불편한 편으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 주택 및 창고 구조의 건물은 공실 또는 미사용 상태이고, 장기간 방치되어 현황이 극히 불량합니다. 별다른 설비도 사용하지 않는 상태입니다.
- 토지 현황. 토지면적 15,995㎡, 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 감정평가에서는 공부상 임야인 토지의 현황을 전으로 확인했습니다.
- 용도지역·제한. 자연녹지지역과 제2종일반주거지역에 저촉되고, 가축사육제한구역이 포함되며 임업용산지에 접합니다. 공시지가는 25,900원/㎡입니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며 감정평가서의 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ, ㄷ’이 포함됩니다. 목록3 토지의 감나무 등 200주도 매각 및 평가에 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록1 건물 ‘다(부속2)’는 멸실되어 소재불명이고, 이동·철거가 용이한 개 사육시설·이동식 화장실·그늘막·붕괴된 건물 잔해 등은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 따로 검증. 현재 최저가 2,042,639,380원은 감정가와 동일합니다. 비교 실거래가가 없는 상태이므로 감정가 자체를 시장가로 간주하지 말고 토지·건물의 실제 거래가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ, ㄷ’과 감나무 등 200주는 포함되고, 이동식 시설과 잔해 등은 제외됩니다. 멸실된 ‘다(부속2)’도 현장과 공부를 대조할 필요가 있습니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 임야인 토지가 감정평가상 전의 상태입니다. 실제 이용상태와 경계, 진입여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이고, 건물은 공실·미사용 상태로 평가됐습니다. 입찰 전 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 근저당 실채권 확인. 배당 계산은 세 근저당권의 채권최고액 합계 1,580,000,000원을 기준으로 하나 사건 청구액은 811,084,095원입니다. 실제 확정채권액과 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 대규모 토지와 장기 방치된 불량 건물, 불편한 대중교통, 복수 용도지역·제한사항이 함께 있는 물건입니다. 주거용 표준상품처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.11.18 양산기장축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 박종환·김정임 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격과 환금성은 별개입니다. 현재 실질취득액은 신건 최저가와 동일한 2,042,639,380원이고, 이를 비교할 동일 실거래 시세가 없습니다. 토지 15,995㎡, 공부상 임야와 감정평가 현황 전의 차이, 장기간 방치되어 극히 불량한 주택·창고, 불편한 대중교통, 매각 포함·제외 물건의 구분까지 고려하면 권리 소멸만으로 적극적인 가격 평가를 할 수 없는 물건입니다. 결론적으로 권리는 정리되지만, 가격·현황·환금성 검증이 먼저입니다.
