울산지방법원 2025타경1512. 경상남도 양산시 어곡동 360, 제1동 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 1식 포함이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사신성하이스킬이고, 신청채권자는 주식회사부산은행입니다. 경매 청구금액은 291,260,621원입니다.
권리분석의 기준은 2021.10.29 설정된 부산은행 근저당권, 채권최고액 44,000,000원입니다. 그보다 앞선 양산기장축산업협동조합 근저당권 2건은 2022.04.18 해지로 이미 말소됐고, 기준권리 이후 부산은행 근저당권 2건과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없으므로 배당 부족액이 커도 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1512 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 어곡동 360 제1동 · 경상남도 양산시 학동길 54-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 1식 포함 |
| 소유자 | 주식회사신성하이스킬 |
| 감정가 / 최저가 | 411,046,000원 / 411,046,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 291,260,621원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 293.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 416,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2021.09.17 설정됐던 양산기장축산업협동조합의 채권최고액 200,000,000원 및 100,000,000원 근저당권은 2022.04.18 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.10.29 부산은행의 채권최고액 44,000,000원 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교 근거 없음
현재 최저매각가는 감정가와 같은 411,046,000원으로, 아직 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준 금액도 411,046,000원입니다.
회차가 진행될 경우 최저가 시나리오는 1회 유찰 시 328,836,800원, 2회 유찰 시 263,069,440원입니다. 다만 이는 감정가 대비 80%·64%의 경매 회차 가격일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 411,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,510,460원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 84,375,000원 | 59,535,540원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 172,864,157원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,596,195원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 611,835,352원 중 예상 배당액은 404,535,540원이며, 예상 미배당액은 207,299,812원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 회차 시나리오 — 배당 부족과 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 411,046,000원 | 404,535,540원 | 207,299,812원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 328,836,800원 | 323,433,085원 | 288,402,267원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 263,069,440원 | 258,586,468원 | 353,248,884원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 291,260,621원보다 부산은행 관련 예상 배당액이 충분하지만, 2회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 기준 예상 배당액이 258,586,468원으로 청구금액에 못 미칩니다. 그래도 이 부족분이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 토지·물건 구성 메모
- 토지. 면적 293.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·도로. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 416,500원/㎡입니다.
- 일괄매각. 건물·토지와 함께 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 1식이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 411,046,000원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 “신건인데 싸다”는 판단은 금물입니다.
- 말소기준 확인. 기준권리는 2021.10.29 부산은행 근저당권 44,000,000원입니다. 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 기계기구 확인. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 1식의 실제 현황과 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·기계기구가 하나의 매각대상으로 묶인 범위를 매각물건명세서와 감정서에서 대조하세요.
- 배당표 해석. 207,299,812원의 미배당은 채권자 측 부족액이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 채권총액이 611,835,352원으로 매각가를 크게 웃돌아 현재 회차에서도 207,299,812원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인에게 승계되는 보증금이나 권리 부담이 아닙니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 현재는 감정가와 최저가가 모두 411,046,000원인 신건이고, 실거래 비교 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 게다가 토지·건물뿐 아니라 기계기구 1식까지 일괄매각되는 구성입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 물건 구성은 추가 검증 필요입니다. 신건 감정가 자체를 할인 근거로 보지 않는 것이 핵심입니다.
