울산지방법원 2025타경11899. 울산 남구 달동 1290-6 소재 비에스빌 제에이동호와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 다가구주택으로, 건물은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 3층이고 사용승인은 1997.12.31입니다. 기호(2)는 총 7가구, 기호(3)는 총 6가구로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 2023.09.22 울산광역시산림조합 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 1,300,000,000원이고 토지와 비에스빌 제비동호를 공동담보로 잡고 있습니다. 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2018.12.31 장희경 전세권은 소멸하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 1290-6 비에스빌 제에이동호 · 울산광역시 남구 달삼로32번길 17 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 3층 · 사용승인 1997.12.31 |
| 이용상태 | 기호(2) 다가구주택 7가구 · 기호(3) 다가구주택 6가구 |
| 소유자 | 박동규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,616,584,120원 / 2,616,584,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경옥 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 391.6㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,732,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전세권이 핵심
장희경 전세권은 말소기준인 2023.09.22 근저당보다 약 4년 9개월 먼저 설정됐습니다. 따라서 후순위 권리와 달리 매각만으로 제거되는 구조가 아닙니다. 신건 최저가만 보면 2,616,584,120원이지만, 명세서 기재를 그대로 적용하면 최소한 전세권 90,000,000원을 더한 2,706,584,120원 수준을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 최휘경은 ‘대항력 가능·미상’
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최휘경 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.07.30 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최휘경은 배당요구를 했지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 이 물건은 다가구주택으로 여러 가구가 이용되는 구조인 만큼, 최휘경의 실제 전입일과 보증금 확인 전에는 추가 인수위험을 0원으로 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,616,584,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,565,841원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 장희경 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 울산광역시산림조합 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 경매개시결정 · 김경옥 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 이동한 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 김영대 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 7. 갑구 5번 경매개시결정 · 울산광역시산림조합 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 범서농업협동조합 | 3,459,984원 | 3,459,984원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 524,558,295원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 총액 2,063,459,984원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 524,558,295원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 장희경 전세권의 존속 여부는 위 명세서 인수 기재를 별도로 적용해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,616,584,120원 | 2,063,459,984원 | 0원 | 524,558,295원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,093,267,296원 | 2,063,459,984원 | 0원 | 6,474,639원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,674,613,836원 | 1,655,467,698원 | 407,992,286원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 배당 여유는 빠르게 줄어듭니다. 1회 유찰 가격인 2,093,267,296원까지는 채권 총액이 전액 배당되는 시뮬레이션이지만, 2회 유찰 가격 1,674,613,836원에서는 407,992,286원 미배당이 발생합니다. 다만 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 별도로 존속하는 선순위 전세권과 임차인 대항력 여부입니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 달동 소재 동평초등학교 동측 인근이며, 주위는 단독주택(다가구), 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 3층, 사용승인 1997.12.31. 외벽 스톤코트, 내벽 벽지 및 타일, 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 기호(2)는 101·102·103·201·202·203·301호 총 7가구, 기호(3)는 101·102·201·202·301·302호 총 6가구의 다가구주택입니다.
- 토지. 391.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,732,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 매각조건·입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 목록2 을구 1번 장희경 전세권이 말소되지 않고 인수된다는 명세서 문구를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 최휘경 전입일 확인. 배당요구일은 2025.07.30이지만 전입신고일이 미상이므로, 말소기준 2023.09.22보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 최휘경의 보증금이 확인되지 않아 인수 가능 금액을 산정할 수 없습니다.
- 다가구 전체 점유 확인. 감정상 총 13가구가 이용되는 구조이므로 현황조사와 전입세대 열람을 호별로 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ은 포함되고 제시외 물건 ㅁ은 제외됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 법률효과를 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.12.16 을구 8번 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 현재 권리자와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건 가격보다 ‘선순위 9,000만원’이 먼저다
이 사건은 신건이고 감정가와 최저가가 모두 2,616,584,120원이지만, 단순히 최저가만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 말소기준은 2023.09.22 울산광역시산림조합 근저당인데, 그보다 앞선 2018.12.31 장희경의 90,000,000원 전세권이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 확인 가능한 범위에서의 실질취득 기준은 최소 2,706,584,120원으로 보는 것이 안전합니다.
더 중요한 변수는 최휘경입니다. 배당요구는 했지만 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 다가구주택이라는 물건 특성까지 겹치므로, 이 임차인의 선후관계와 보증금을 확인하기 전에는 추가 인수위험을 닫을 수 없습니다. 결론은 “선순위 전세권 확정 인수 + 미상 임차인 추가 확인 필요”입니다. 권리확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 위험요소가 분명한 사건입니다.
