광주지방법원 2025타경32927. 광주광역시 서구 농성동 623-4의 근린시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층으로, 지하 1층은 주차장, 1·2층은 사무실, 3층은 회의실, 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 422.5㎡이고, 매각에는 제시외 건물과 수목도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2016.06.16. 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 이후 2022.08.12. 설정된 1,020,000,000원 근저당권과 2023.03.15.의 근저당권가처분, 2025.05.30. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가를 1,027,534,032원으로 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32927 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 623-4 · 광주광역시 서구 월산로165번길 20-1 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 주상용 |
| 건물 이용 | 주택(4층) · 회의실(3층) · 사무실(1층, 2층) · 주차장(지하 1층) |
| 토지 | 422.5㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 786,800원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사용진 |
| 감정가 / 최저가 | 1,467,905,760원 / 1,027,534,032원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,489,473,483원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.06.16. 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채무자는 주식회사용진, 채권최고액은 720,000,000원입니다. 같은 날 토지 농성동 623-4가 공동담보로 잡혀 있습니다. 그 뒤의 2022.08.12. 광주은행 근저당권 1,020,000,000원, 2023.03.15. 근저당권가처분, 2025.05.30. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변효섭 | 2025-03-19 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 전입일이 말소기준권리 이후 |
| 시그마개발 주식회사, 김동준 | 2020-04-20 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 전입일이 말소기준권리 이후 |
| 담양배움터 주식회사, 전해근 | 2025-04-11 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 전입일이 말소기준권리 이후 |
세 건 모두 전입신고일이 2016.06.16. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 세 건 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 미상입니다. 실제 점유 부분과 계약관계는 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 현재 회차 가격·배당 구조
감정가는 1,467,905,760원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 1,027,534,032원으로 감정가의 70%입니다. 실질취득액은 매수인 인수액 0원을 더해도 1,027,534,032원으로 같습니다. 다만 동일 물건군 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 기준 없이 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 단정하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,027,534,032원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,675,340원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 1,020,000,000원 | 294,858,692원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,740,000,000원 중 1,014,858,692원이 배당되고, 725,141,308원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 서구 농성동 돌고개역 서측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 부동산 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 지하철역 돌고개역과 버스승강장이 있습니다.
- 이용. 지하 1층 주차장, 1·2층 사무실, 3층 회의실, 4층 주택의 주상용 건물입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층, 외벽은 적벽돌치장쌓기마감 등, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 422.5㎡, 지목 대, 평지·정방형, 소로한면, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 786,800원/㎡입니다.
- 규제. 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 전통상업보존구역입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 수목을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 3건 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 원본 명세서와 점유 현황을 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물과 수목까지 포함되므로 현장에서 경계와 실제 현황을 확인하세요.
- 현재 가격 기준. 최저가는 1,027,534,032원으로 감정가의 70%입니다. 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 719,273,822원, 3회 유찰 시 503,491,675원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 채권 미배당이 725,141,308원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격 검증은 별개
이 사건의 권리 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2016.06.16. 광주은행 근저당권을 기준으로 뒤의 근저당권·가처분·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차 관련 3건도 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 이 물건은 사무실·회의실·주택·주차장이 섞인 주상용 건물과 토지의 일괄매각이고, 임차 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 그 숫자만으로 가격 우위를 단정할 근거는 부족합니다. 권리상 인수는 0원, 입찰 판단은 현장·임대차·가격 검증 이후. 이 세 가지를 분리해 보는 것이 핵심입니다.
