광주지방법원 2025타경32927. 광주광역시 서구 농성동 623-4에 소재한 주상용 건물과 토지의 경매입니다. 지하에는 주차장, 지상 1층과 2층은 사무실, 3층은 회의실, 4층은 주택으로 이용되는 구조입니다. 건물 소유자는 주식회사용진이며, 2016년 6월 16일 설정된 주식회사광주은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

이 사건의 특징은 가격 하락 폭만이 아닙니다. 감정가 1,467,905,760원에서 2회 유찰을 거쳐 최저가가 822,027,225원으로 내려왔지만, 건물 내부에는 복수의 점유·전입 조사 대상이 있고, 근저당권 가처분 및 채권양수인에 의한 경매개시결정도 확인됩니다. 등기상 소멸 여부와 실제 점유·인도 문제를 분리해서 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2016.06.16 접수된 을구 14번 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 농성동 623-4 토지를 공동담보로 합니다. 이후 2022.08.12 설정된 을구 15번 근저당권 1,020,000,000원과 관련 가처분, 2025.05.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

을구 15-1번 가처분은 근저당권의 사해행위취소에 따른 말소등기청구권을 피보전권리로 합니다. 소멸 대상으로 분류되더라도 가처분의 처리와 실제 말소 여부, 채권양도 관계는 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다. 과거 전세권·근저당권·가압류·보전처분 중 이미 말소된 권리는 현재 존속하는 인수권리와 구별해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 보증금과 계약내용 확인이 먼저

현황조사 및 매각물건명세서에 점유·전입 조사 대상 3건이 확인됩니다. 모두 기재된 전입일이 2016.06.16 말소기준권리보다 늦어, 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 그러나 보증금, 확정일자, 사용 부분 및 계약관계가 밝혀지지 않아 실제 임대차와 인도관계는 추가 확인이 필요합니다.

조사 대상은 3건이며, 실제 임차인 수와 각자의 점유 부분은 계약관계 확인 후 확정해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 대상은 없습니다.

③ 가격 분석 — 56%는 감정가 대비, 시세 대비가 아니다

현재 최저매각가 822,027,225원은 감정가 1,467,905,760원의 56%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이므로 가격이 상당히 조정된 것은 분명합니다. 다만 주변 실거래 평균이나 최신 거래를 기준으로 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 근린시설과 주택이 결합된 건물은 토지 가치, 상업적 이용 가능성, 실제 임대수익 및 건물 상태를 함께 확인해야 합니다.

향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 근저당권 채권최고액 합계를 기준으로 한 계산값이고, 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 822,027,225원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 10,620,272원을 제외한 811,406,953원이 채권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당권의 채권최고액 합계는 1,740,000,000원이고, 그 기준의 미배당액은 928,593,047원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

여기서 중요한 점은 미배당액 928,593,047원이 매수인의 인수액은 아니라는 것입니다. 해당 근저당권들은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 채권최고액과 실제 채권잔액은 다르며, 채권양도 관계와 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 확정배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 농성동, 돌고개역 서측 인근에 위치하며 주변은 주상용 건물 등으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 인근에 지하철 돌고개역과 버스승강장이 있어 대중교통 접근 여건이 확인됩니다.
• 토지. 면적 422.5㎡, 지목 대, 평지의 정방형 토지이며 소로한면 접도 조건입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 전통상업보존구역에 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 4층·지하 1층 건물이며, 외벽은 적벽돌치장쌓기마감 등이고 기본 급배수·위생설비 및 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 이용형태. 주택·회의실·사무실이 결합되어 있어 실제 임대 현황과 용도별 이용 가능성을 개별 확인해야 합니다.
• 토지가격 참고. 공시지가 786,800원/㎡이며, 이는 개별 부동산의 실제 거래가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 근린시설과 주택이 결합된 건물은 용도별 이용 상태·점유관계·보수비용에 따라 매수수요가 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 및 수익가격 검증. 주변 주상용 건물과 토지의 거래사례, 실제 임대료 및 공실 가능성을 조사하여 최저가 822,027,225원의 적정성을 판단하세요.
• 점유 조사 대상 3건 확인. 변효섭, 시그마개발 주식회사·김동준, 담양배움터 주식회사·전해근의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 사용 부분을 확인하세요.
• 대항력과 우선변제 확인. 기재된 전입일은 말소기준권리 이후지만 상업·주거 부분의 실제 사용관계와 계약 내용을 확인하고 배당요구 및 확정일자 여부를 대조하세요.
• 가처분과 채권양도 관계. 을구 15-1번 근저당권 가처분, 광주은행 근저당권 및 채권양수인 명의의 경매개시결정 관계를 최신 등기사항증명서와 법원 기록으로 확인하세요.
• 토지·건물 권리 일치. 건물과 공동담보 토지의 등기내용, 일괄매각 범위 및 각 권리의 말소 여부를 별도로 대조하세요.
• 제시외 건물·수목. 포함된 제시외 건물과 수목의 위치·경계·상태를 확인하고, 실제 이용에 필요한 수선이나 관리 비용을 점검하세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시나리오의 최저가는 575,419,057원 및 402,793,339원이지만, 실제 시세와 인도 비용을 고려하지 않고 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항증명서, 건축물대장과 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가 56% ≠ 시세보다 저렴”

이 사건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 56%까지 낮아진 주상용 근린시설과 토지입니다. 광주은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하고 산정 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 입찰 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아닙니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 822,027,225원이 저렴하다고 단정할 수 없고, 점유 조사 대상 3건의 보증금·계약관계도 불명확합니다. 제시외 건물과 수목을 포함한 일괄매각이라는 점까지 고려하면 실제 취득비용과 인도 난도를 별도로 산정해야 합니다.

결론은 ‘등기상 인수 위험은 제한적이나, 가격과 점유는 보류’입니다. 우선 실제 점유와 임대차, 채권양도·가처분 관계 및 토지·건물 상태를 확인하고, 주변 거래사례와 수익성을 기준으로 응찰가격을 정하는 접근이 적절합니다. 가격 검증 이전에 감정가 대비 할인율만으로 입찰하는 것은 경계해야 합니다.