광주지방법원 2025타경33028. 광주광역시 광산구 황룡동의 공장과 토지 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 목록 4-가·4-나가 증축부분과 기존부분의 구획 없이 1동 상태의 공장, 목록 5-다는 공장입니다. 등기부상 소유자는 주식회사영도플라테크이며 2008.07.02 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준은 2020.09.10 설정된 옥과농업협동조합 근저당권 1,320,000,000원입니다. 이보다 뒤의 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리등기와 별도로 2003.02.28 전입한 강춘예가 존재하고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 이 임차관계가 실제 점유·임대차와 연결되는지, 얼마를 인수하게 되는지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33028 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 황룡동 407 · 등기부 표시 황룡동 407, 415-3, 411-8 제가동 · 도로명 송도로114번길 78 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 이용 |
| 소유자 | 주식회사영도플라테크 |
| 감정가 / 최저가 | 2,459,298,960원 / 2,459,298,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김춘식 / 71,598,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 말소기준 | 2020.09.10 옥과농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계는 별도 확인
말소기준 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.10.27 김귀순 명의로 설정된 채권최고액 72,000,000원의 근저당권은 2022.05.26 김춘식에게 이전됐고, 현재 사건의 임의경매 신청채권자도 김춘식입니다. 2021년부터 여러 차례 경매개시결정이 등기됐으나 일부는 취하·취소기각결정으로 이미 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강춘예 | 2003.02.28 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박홍서 | 2022.02.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박홍서는 2022.02.24 전입해 말소기준 2020.09.10보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 강춘예는 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준값 없이 ‘신건 24.59억’만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,459,298,960원입니다. 동일 조건의 최근 실거래 기준값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 강춘예의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 외 추가 인수 가능성까지 열려 있는 상태입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,459,298,960원 | 0원 | 881,779,710원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,967,439,168원 | 0원 | 394,838,516원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,573,951,334원 | 0원 | 5,285,561원 |
세 회차 모두 현재 계산된 등기상 채권은 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 이 표는 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 최우선변제·선순위 보증금이 확정되기 전의 계산입니다. 따라서 ‘채권 미배당 0원’이 곧 ‘매수인 실제 인수 0원’을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,459,298,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 26,992,990원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 김귀순 설정, 김춘식 이전 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김규현 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 19,776,260원 | 19,776,260원 |
| 5. 가압류 · 김기복 | 18,750,000원 | 18,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 881,779,710원 |
예상배당은 채권최고액·청구금액 기준 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 강춘예의 보증금·최우선변제 여부도 확인 전이므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·현물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도산초등학교 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·점포·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 목록 4-가·4-나는 증축부분과 기존부분이 별도 구획 없이 1동의 공장으로 이용되고, 목록 5-다도 공장입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 629,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 환금성. 주거·점포·공장이 혼재한 공장용 부동산이고 일괄매각 범위가 복잡해, 일반 주거형 자산보다 현물 확인과 용도 검토 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강춘예 임대차 확인. 2003.02.28 전입의 실제 점유관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 인수액을 확정해야 합니다.
- 박홍서 점유 확인. 2022.02.24 전입으로 대항력은 없지만 실제 사용·점유 상태와 명도 대상 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 3건의 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세라면 후순위 배당이 줄어들 수 있습니다.
- 위반건축물 4·5·7. 시정명령 상태, 이행강제금 발생 여부, 구조와 실제 면적을 건축물대장·현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 매각에 포함됩니다.
- 기계기구 중복·소재불명. 제2020-508호 일련번호 1~6은 중복을 구분해 평가했고, 제2021-217호 일련번호 4는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 관정·컨테이너 구분. 목록 3 지상과 목록 6 지상의 관정 2식은 매각에 포함되지만, 목록 3 일부 지상 및 인접지 일부 지상의 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.
- 목록 7 평가 확인. 목록 7 감정가는 2025타경3409 사건 감정평가서를 참조하므로 해당 평가내용까지 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 기준값이 확인되기 전에는 감정가나 유찰률만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 현물가치와 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 실질취득가는 아직 안 정해졌다”
이 사건의 말소기준은 2020.09.10 옥과농업협동조합 근저당으로 분명합니다. 후순위 등기권리만 보면 낙찰 후 정리되는 구조입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 등기가 아니라 2003.02.28 전입한 강춘예의 미상 보증금입니다. 이 금액이 확인되지 않는 한 매수인 인수액과 실질취득가는 확정되지 않습니다.
여기에 목록 4·5·7의 위반건축물, 기계기구 일괄매각, 관정 2식 포함, 컨테이너 3동 제외, 소재불명 기계기구가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 감정가와 최저가는 2,459,298,960원으로 같지만, 실거래 검증값도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “말소기준은 명확하지만 선순위 전입자와 현물 범위를 확인하기 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 공장 경매”입니다.
