광주지방법원 목포지원 2025타경51359. 목포시 상동 867-3 소재 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 사무실·점포 등 근린생활시설이고, 건물은 경량철골구조 인슈판넬지붕 단층입니다. 토지는 300.6㎡의 대지로 중심상업지역에 위치합니다. 여기에 제시외 건물인 조립식판넬조 단층 창고 약 10.0㎡도 일괄매각에 포함됩니다.

등기상 현재 소유자는 유한회사주홍입니다. 말소기준권리는 2025.01.22. 목포농업협동조합 근저당권 396,000,000원이고 같은 날 뒤이어 18,000,000원의 추가 근저당권도 설정됐습니다. 두 근저당권과 2025.08.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인 4명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 과거 신안군 압류는 2023.03.23. 설정됐지만 2023.05.30. 해제로 말소됐고, 과거 근저당권들과 가등기도 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.01.22. 목포농업협동조합 근저당권입니다. 문제는 박안나·김현준·장순천·나석호의 전입일이 모두 그보다 앞선다는 점입니다. 네 사람 모두 대항력 있음으로 조사됐고, 확정일자가 없어 우선변제권은 없는 구조로 산정돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금 23,000,000원 승계

실제 임차인은 4명이며 보증금 합계는 23,000,000원입니다. 장순천은 2025.09.04., 박안나는 2025.09.05., 김현준은 2025.09.09. 배당요구가 접수됐지만, 배당 산정상 네 임차인 모두 대항력 有 · 우선변제권 無로 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 전액 승계되는 것으로 반영됐습니다. 따라서 최저가 268,761,000원만 낙찰대금으로 보고 자금계획을 잡으면 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인과 ‘시세 할인’은 다르다

현재 최저가는 감정가 599,913,320원의 44.8% 수준인 268,761,000원입니다. 그러나 임차보증금 23,000,000원을 더한 실질취득 부담은 291,761,000원입니다. 감정가 대비 크게 내려온 것은 사실이지만, 감정가는 현재 시장의 실거래가격과 같은 개념이 아닙니다.

이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하니까 싸다” 또는 “시세 대비 저렴하다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 특히 근린생활시설과 토지의 조합은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 대입하기 어려워, 가격 메리트는 별도의 상권·임대수익·토지가치 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 268,761,000원 가정)

현재 회차에서 채권 총액 414,000,000원 중 264,198,346원이 배당되고 149,801,654원이 미배당으로 남는 산정입니다. 임차보증금 23,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 근린생활시설로 사무실·점포 등에 이용되는 단층 건물입니다. 아파트가 아닌 상업용 물건입니다.
• 입지. 전라남도 목포시 옥암동 소재 이마트 남측 인근에 위치하며, 주위는 중심 상업지대입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 토지. 토지면적 300.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·소로각지입니다. 공시지가는 836,500원/㎡입니다.
• 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 소로1류와 소로2류에 접합니다.
• 건물. 경량철골구조 인슈판넬지붕 단층으로 외벽은 판넬·강화유리·적벽돌 마감 등이며 급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
• 일괄매각. 제시외 건물인 조립식판넬조 단층 창고 약 10.0㎡가 포함됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준으로 예산 설정. 입찰가 268,761,000원만이 아니라 임차보증금 인수 23,000,000원을 더한 291,761,000원을 현재 회차의 기본 부담으로 봐야 합니다.
• 임차인 4명의 점유범위 확인. 장순천 32.05㎡, 박안나 79.55㎡, 김현준 59.85㎡, 나석호 52.8㎡로 조사돼 있어 현장 점유관계와 인도 범위를 직접 대조할 필요가 있습니다.
• 보증금 승계 확인. 네 임차인 모두 말소기준보다 전입이 빠르고, 배당 산정상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
• 감정가 할인율을 시세 할인으로 착각하지 않기. 현재 최저가가 감정가의 44.8%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
• 반복 유찰 원인 확인. 3회 유찰된 근린시설·토지이므로 임대수요, 상권, 공실 가능성, 재매각 환금성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 조립식판넬조 단층 창고 약 10.0㎡의 위치와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당 외 비용 점검. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·세금 관련 자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰 3회”보다 먼저 봐야 할 2,300만원

이 사건의 숫자만 보면 감정가 599,913,320원짜리 물건이 3회 유찰돼 268,761,000원까지 내려온 모습이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석에서는 그 할인폭보다 먼저 대항력 임차인 4명을 봐야 합니다. 말소기준보다 먼저 전입했고, 배당 산정상 네 사람의 보증금 23,000,000원은 매수인이 떠안습니다.

따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 291,761,000원입니다. 후순위 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 남는 구조입니다. 여기에 근린시설 + 토지라는 용도, 이미 3회 유찰된 이력, 비교 가능한 실거래 시세가 없다는 점까지 겹칩니다. “감정가 대비 많이 내려왔다”는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다. 결론은 권리 인수액을 명확히 반영한 뒤, 상권·임대수익·환금성을 별도로 검증해야 하는 C등급 물건입니다.