광주지방법원 2025타경33508. 광주 남구 봉선동 쌍용스윗닷홈 101동 18층 1801호 아파트입니다. 등기상 현재 공유자는 이지은 2분의 1, 정필선 2분의 1이고, 이번 강제경매개시결정은 정필선 지분에 대해 이루어졌습니다. 따라서 이 사건은 아파트 한 세대를 통째로 취득하는 일반 경매가 아니라 공유지분 경매로 봐야 합니다.

더 중요한 예외가 있습니다. 2019.02.14. 제24723호로 설정된 농협은행주식회사 근저당권은 채권최고액 882,000,000원이고, 매각물건명세서 특별매각조건에는 이 근저당권이 소멸되지 않고 매수인이 인수하며 말소 대상이 아니라고 명시되어 있습니다. 자동적인 ‘말소기준권리 이후 모두 소멸’ 판단만 믿고 입찰해서는 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — ‘말소’보다 특별매각조건이 우선

2019.02.14. 이지은과 정필선이 각각 2분의 1 공유지분을 취득한 날, 농협은행주식회사 명의의 근저당권도 설정됐습니다. 이후 정필선 지분에는 신용보증기금·근로복지공단· KB국민카드 등의 가압류와 국세·지방세 관련 압류, 각종 공적 기관의 압류가 이어졌습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있지만, 농협은행 근저당은 매각물건명세서 특별조건에 따라 예외적으로 존속·인수합니다.

② 임차·특별매각조건 — 임차인보다 공유관계가 핵심

임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 하지만 이 사건에서는 임차인 부재가 곧 안전을 의미하지 않습니다. 매수인이 맞닥뜨리는 핵심 위험은 공유지분 취득과 농협은행 근저당권 인수입니다.

③ 가격·배당 — 805,000,000원만 보고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 805,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 가격은 매수인이 부담할 수 있는 전체 경제적 비용을 그대로 뜻하지 않습니다. 특별매각조건상 농협은행 근저당이 존속하기 때문에 실제 담보채무 잔액을 확인하기 전에는 최종 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

또한 이 사건은 지분매각이므로 감정가 자체를 일반적인 ‘아파트 한 채 가격’처럼 비교해서도 안 됩니다. 동일 단지 실거래 비교를 근거로 한 가격 메리트 판단은 하지 않고, 신건 최저가만 보고 싸다고 평가하지 않는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 805,000,000원 자동 시뮬레이션)

총 채권액 2,348,978,083원, 자동 시뮬레이션상 채권자 배당 794,550,000원, 미배당 1,554,428,083원입니다. 다만 매각물건명세서에는 농협은행 근저당권이 소멸하지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 위 자동 배당표를 해당 근저당의 소멸 근거로 사용해서는 안 됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 금액도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 불로초등학교 북측 인근. 주변에 아파트단지·근린생활시설·초등학교·대형마트가 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 20층 건물의 18층 1801호. 외벽 몰탈위페인팅, 내벽 벽지·타일, 하이샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 동측·서측·남측으로 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로1류·중로2류에 접하고 교육환경보호구역 규제가 있습니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 재확인. 전체 아파트가 아니라 정필선의 2분의 1 지분을 취득하는 경매입니다.
• 농협은행 실채무 확인. 채권최고액 882,000,000원 자체를 실제 남은 채무액으로 단정하지 말고 금융기관·원본서류를 통해 피담보채무 잔액과 인수범위를 확인해야 합니다.
• 특별매각조건 원문 대조. 제24723호 근저당권이 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 공유자우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다. 입찰 경쟁과 낙찰 확정 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 공유물 사용·처분. 낙찰 후 이지은의 2분의 1 지분이 남으므로 사용·수익·처분 및 공유관계 정리 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 조세 압류. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있으므로 배당요구종기 이후 교부청구·세목을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 644,000,000원, 2회 유찰 시 515,200,000원이지만 근저당 인수조건은 별개의 핵심 위험입니다. 최저가가 내려간다는 이유만으로 안전성이 높아지는 것은 아닙니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건 원문을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “신건 805,000,000원”보다 먼저 볼 숫자는 882,000,000원

이 사건은 겉으로 보면 봉선동 아파트 신건이지만, 권리구조는 일반적인 아파트 경매와 전혀 다릅니다. 매각 대상은 정필선 2분의 1 지분이고, 이지은의 2분의 1 지분은 남습니다. 여기에 채권최고액 882,000,000원의 농협은행 근저당권이 특별매각조건상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인이 없다는 점만 보면 단순해 보일 수 있지만, 실제로는 공유지분 취득·존속 근저당·공유자우선매수권·조세 압류를 함께 검토해야 하는 고난도 사건입니다. 감정가 805,000,000원과 유찰률만으로 투자성을 판단할 수 없고, 특히 농협은행의 실제 피담보채무 잔액과 인수 범위가 확인되기 전에는 입찰가 상한 자체를 정하기 어렵습니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저인 사건입니다.