울산지방법원 2025타경12422. 울산광역시 동구 방어동 한빛화이트빌 5층 502호 아파트입니다. 현재 소유자는 심만주이고, 2014.10.27 매매로 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사우리은행 명의의 채권최고액 192,500,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 2025.08.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 자체보다 중요한 것은 가격입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 181,000,000원이고 유찰은 아직 0회입니다. 실질 인수액이 없으므로 현재 실질취득액도 181,000,000원입니다. 비교 실거래의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 162,000,000원으로, 현재 실질취득액은 그 가격의 111.7%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 1040-8 한빛화이트빌 5층 502호 · 도로명주소 울산광역시 동구 문현로 123 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 실거래 면적 79.8037㎡ |
| 소유자 | 심만주 · 2014.10.27 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구금액 | 175,000,000원 |
| 경매개시결정 채권자 | 에프더블유2503유동화전문유한회사(양도전 주식회사우리은행) |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인 없음
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 배당 후 미회수 채권이 남더라도 매수인이 그 채무를 승계하는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2014.10.27 설정된 주식회사우리은행 근저당권 192,500,000원입니다. 2025.08.28 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 181,000,000원이 최근 실거래보다 높다
가격 비교에 쓰이는 실거래 표본은 브라이언빌, 면적 79.8㎡의 2025.01 거래 1건입니다. 거래가는 162,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 162,000,000원, 최신 거래도 162,000,000원입니다. 현재 최저매각가와 실질취득액 181,000,000원은 이 가격의 111.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 79.8㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.8037㎡ | 1건 | 162,000,000원 |
현재 단계에서 중요한 결론은 단순합니다. 최저가가 낮아 보이는 물건이 아닙니다. 현재 실질취득액 181,000,000원이 최신 거래 162,000,000원보다 높기 때문에, 신건에서 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 실거래 표본 수도 1건이라 거래가격의 폭을 확인할 수 있는 표본이 충분하지 않고, 단지 규모 역시 16세대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 192,500,000원 | 177,666,000원 |
| 미배당 | - | 14,834,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 3,334,000원을 제외한 177,666,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 14,834,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 181,000,000원 | 177,666,000원 | 14,834,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 144,800,000원 | 141,972,800원 | 50,527,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 115,840,000원 | 113,418,240원 | 79,081,760원 | 0원 |
이 물건은 임차인 인수형이 아니므로 유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득액도 그대로 내려갑니다. 현재 181,000,000원은 최근 실거래 162,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오 가격은 144,800,000원, 2회 유찰 시는 115,840,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 아파트이며 비교 실거래 대상 면적은 79.8037㎡입니다.
- 규모. 실거래 비교 단지는 총 16세대, 사용승인일은 2012.09.06입니다.
- 거래 표본. 확인되는 최근 거래는 2025.01 1건, 5층 79.8㎡ 162,000,000원입니다. 표본 수가 1건이라 가격 판단 시 거래량 자체도 함께 봐야 합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 완경사·가로장방, 중로한면 조건이며 토지면적은 591.9㎡입니다.
- 공시지가. 1,590,000원/㎡입니다.
- 용도지역·지구. 가축사육제한구역·상대보호구역·준주거지역에 포함되며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 오해하지 않기. 실질취득 181,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 162,000,000원의 111.7%입니다.
- 임차인 인수 없음 확인. 현재 확인되는 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 미배당과 인수 구분. 우리은행 근저당의 14,834,000원 미배당은 매수인 승계액이 아닙니다.
- 회차별 가격 차이 확인. 현재 181,000,000원, 1회 유찰 시 144,800,000원, 2회 유찰 시 115,840,000원입니다.
- 거래량 확인. 비교 실거래는 1건이고 단지 규모는 16세대이므로 환금성을 가격과 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.05입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 과거 경남은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2014.10.27 우리은행 근저당입니다. 임차인이 없기 때문에 낙찰자가 인수할 보증금도 없으며, 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 현재 실질취득액 181,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 162,000,000원의 111.7%입니다. 실거래 표본도 1건, 단지 규모도 16세대로 거래 깊이가 크지 않습니다. 따라서 현 회차는 ‘권리가 깨끗하니 바로 들어가도 되는 가격’이 아니라, 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 보수적으로 보는 C등급 구간으로 판단하는 것이 데이터와 일치합니다.
