광주지방법원 2025타경34782. 광주광역시 광산구 우산동 451의 토지와 건물, 제시외 건물 및 공장·광업재단저당법 제6조 기계기구를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층 제1종근린생활시설이고, 현황은 사무실·창고·화장실 등 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 1,081.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다.
권리 순서는 비교적 명확합니다. 2016.06.29 중소기업은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 이후 설정된 중소기업은행 근저당권과 이후의 여러 근저당권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 위반건축물, 매각 제외 구조물, 임대내역 미상, 지적경계 확인이라는 현장 리스크가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34782 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 451 · 상무대로419번길 193 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일반철골구조 기타지붕 2층 제1종근린생활시설 · 사무실·창고·화장실 등 |
| 토지 | 1,081.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 생산녹지지역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 주식회사태건기업 |
| 감정가 / 최저가 | 1,509,801,850원 / 1,509,801,850원 (신건) |
| 청구금액 | 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.06.29 을구 1번 중소기업은행 근저당권 240,000,000원입니다. 을구 2번·3번도 중소기업은행 근저당권이고, 이후 에쎈테크, 조은원대밸브, 마스테코, 에스알철강, 영진플렉스 근저당권과 대한에스.엠·신용보증기금의 가압류가 이어집니다. 이들 경매 소멸 대상 권리로 인해 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 감정가를 그대로 믿기 어렵다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 1,509,801,850원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 단정할 근거가 없고, 신건 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,509,801,850원 | 1,492,303,832원 | 646,447,312원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,207,841,480원 | 1,193,363,065원 | 945,388,079원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 966,273,184원 | 954,210,452원 | 1,184,540,692원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 646,447,312원에서 945,388,079원, 1,184,540,692원으로 커지지만 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 가격 측면에서는 실거래가가 없으므로 유찰 자체를 곧바로 ‘싸짐’으로 해석하기보다 토지·건물·기계기구·제시외 건물의 실제 가치와 위반사항 비용을 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,509,801,850원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,498,018원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사에쎈테크 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사조은원대밸브 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 주식회사마스테코 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 7. 을구 8번 근저당 · 주식회사에스알철강 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 8. 을구 9번 근저당 · 주식회사영진플렉스 | 600,000,000원 | 482,303,832원 |
| 9. 갑구 3번 가압류 · 주식회사대한에스.엠 | 78,251,144원 | 0원 |
| 10. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 450,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 2,138,751,144원, 예상 채권 배당은 1,492,303,832원, 미배당은 646,447,312원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 자체 리스크 — 권리보다 현장 확인이 중요
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구와 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 지상 철제 구조물 2개와 오픈 이동형 창고 3개는 매각에서 제외됩니다.
- 지적경계. 정확한 지적경계는 측량이 필요합니다.
- 현황 이용. 건물은 근린생활시설인 사무실·창고·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 임대관계. 임대내역은 미상입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 광산구 우산동 소재 상무교차로 남서측 인근이며, 주위는 개발예정지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 차량 출입은 양호합니다.
- 토지. 생산녹지지역, 지목 대, 공업용, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 492,900원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 설비. 급·배수설비와 위생설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 비용. 1층 96㎡ 무단증축의 시정 가능성, 이행강제금 및 향후 이용 영향을 확인하세요.
- 점유 확인. 임대내역 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 포함되는 기계기구·제시외 건물과 제외되는 철제 구조물 2개·오픈 이동형 창고 3개를 구분하세요.
- 경계 측량. 정확한 지적경계가 필요한 물건이므로 경계와 실제 이용범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없는 만큼 감정가만으로 시장가치를 단정하지 말고 토지·건물·설비의 개별 가치를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 물건으로 보면 안 된다
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2016.06.29 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 1층 96㎡ 무단증축, 임대내역 미상, 정확한 지적경계 측량 필요, 매각 포함·제외 물건의 혼재를 입찰 전에 정리해야 합니다. 게다가 비교 실거래가 없어 신건 최저가 1,509,801,850원이 시장 대비 유리한 가격인지도 확인되지 않습니다. 권리 인수는 낮지만, 현장·법적 사용상태와 가격 검증은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
