울산지방법원 2025타경12676. 울산 남구 장생포동 55 토지와 주택 이용 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자 문성태는 2014년 7월 28일 증여로 소유권을 취득했고, 같은 해 10월 15일 문영희 앞으로 채권최고액 37,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리이며, 이후의 전성용 가압류, 주식회사 리드코프 가압류, 국민건강보험공단 압류, 희망1자산대부관리 유한회사 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 비교적 단순하지만, 물건 자체에는 확인할 요소가 있습니다. 감정평가에서는 주건물을 블록조 스레트지붕 단층 주택으로 보고 있고, 토지상의 담장·마당·제시외 기계기구인 태양광발전설비 1식의 일부가 항공지도상 인접 토지인 장생포동 54번지를 침범해 소재하는 것으로 보인다고 기재했습니다. 필요시 측량을 통한 정확한 경계확인이 요구되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포동 55 · 장생포고래로231번길 5-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주건물은 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 89㎡ · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 문성태 (2014.07.28. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 65,511,250원 / 65,511,250원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 문영희 / 37,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.10.15. 근저당권 · 문영희 · 채권최고액 37,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부상 과거 울산강남신용협동조합 근저당권 2건과 김정훈 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2014년 10월 15일 문영희 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류·압류·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 신건에서 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 65,511,250원으로 감정가의 100%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준액도 65,511,250원입니다. 그러나 신건 가격이 주변 거래 대비 어느 정도 할인됐는지를 뒷받침하는 비교 거래값은 제시돼 있지 않으므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 65,511,250원 | 58,177,955원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 52,409,000원 | 51,065,638원 | 7,112,317원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 41,927,200원 | 40,772,510원 | 17,405,445원 |
한 번 유찰되면 매각가 가정은 52,409,000원, 두 번 유찰되면 41,927,200원까지 내려가지만, 여기서 발생하는 채권 미배당은 매수인 승계액으로 이어지는 구조가 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 자체의 적정성은 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,511,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,579,202원 |
| 1. 근저당 · 문영희 | 37,000,000원 | 37,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전성용 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 리드코프 | 4,863,329원 | 4,863,329원 |
| 4. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 11,314,626원 | 11,314,626원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,754,093원 |
현재 회차 가정에서는 기재된 채권 58,177,955원이 전액 배당되고 5,754,093원이 소유자에게 남습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동 소재 장생포고래박물관 북서측 인근이며, 주위는 단독주택과 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 대중교통 수단이 있으며 일반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 주건물은 주택으로 이용 중이며 블록조 스레트지붕 단층 구조입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 샤시창호로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·보일러설비 등이 있습니다.
- 토지. 89㎡의 대지로, 단독 이용·완경사·사다리형이며 용도지역은 준공업지역입니다. 공시지가는 344,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·가축사육제한구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 경계. 담장·마당·제시외 태양광발전설비 일부가 외견상 장생포동 54번지를 침범해 소재하는 것으로 보여 필요시 측량을 통한 정확한 경계확인이 요구됩니다.
- 제시외 시설. 태양광발전설비 1식은 일괄매각에 포함되며, 부속 블록조 스레트지붕 단층 창고 4.32㎡는 현재 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접 장생포동 54번지 침범 가능성이 명시돼 있으므로 담장·마당·태양광발전설비의 실제 경계를 우선 확인해야 합니다.
- 소재불명 창고. 부속 창고 4.32㎡가 현존하는지, 철거됐는지, 공부와 현황 사이에 추가 차이가 없는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 명도 대상을 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 태양광발전설비 1식이 매각 범위에 포함된 점을 현황과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 권리상 인수가 없다는 사실과 가격 경쟁력을 별개로 보고 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2014년 10월 15일 문영희 근저당권이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리표 밖에 있습니다. 감정평가서가 인접토지 침범 가능성을 직접 지적하고 있고, 4.32㎡ 창고는 소재불명입니다. 현재 최저가도 감정가 100%인 신건이어서 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 통과, 현장·경계와 가격은 보수적 확인. 이 사건은 입찰 전 측량 필요성과 실제 점유·시설 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
